回復原狀113年度橋簡字第514號
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度橋簡字第514號
原 告 鄭人瑋
訴訟代理人 黃泰翔律師
蕭意霖律師
任品叡律師
被 告 來來超商股份有限公司
法定代理人 張宏碩
訴訟代理人 劉智鈞
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國113年11月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用新臺幣4,410元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年10月18日與原告簽訂房屋租賃
契約書1份，約定由被告向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○
路000號房屋（為欣橋之心大樓之店面，下稱系爭房屋）以
經營超商，並約定租賃期間自111年11月1日起至121年10月3
1日止（下稱系爭租約）。兩造於111年9月18日，簽訂新開
店施工同意書1份，並於第2條及第4條約定被告不得任意更
換地磚，或拆除、改建廁所（下稱系爭同意書）。然而，被
告因超商虧損之故，於112年8月4日與原告簽訂結束營業交
屋協議書（下稱系爭協議書），約定於同年月31日提前終止
系爭租約，並於第2條第2項約定被告於搬遷後應將裝潢木作
全部拆除，牆面孔洞補土補漆，並應將自動門拆除、原有門
片裝回、原大理石門崁復原、水電明管拆除、投射燈全部拆
除。詎被告於搬遷後遺有水電開關箱破損、水電線路雜亂、
衛浴防水層因洗孔破損、系爭房屋1樓地磚破損、1樓陽台二
丁掛破損、2樓陽台牆面大理石破損及隔間未拆除復原等情
形，致原告須僱工回復原狀，額外支出修復費用新臺幣（下
同）407,000元，自得請求被告賠償。爰依民法第432條之規
定、系爭租約、系爭同意書及系爭協議書等法律關係，提起
本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告407,000元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之
利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：被告並未簽署系爭協議書，未曾答應原告回復原
狀之條件，依系爭租約第4條第2項及系爭同意書第27條第1
項之約定，被告搬遷後僅須現況返還原告，無回復原狀之義
務。況且壁面、地面之孔洞，以及水電開關箱之開孔，係被
告營業所必須，此為原告所明知，被告於搬遷時亦已補平等
語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠兩造不爭執之事項（見本院卷第138頁、第148至150頁）
1.欣橋之心大樓為110年7月落成。
2.如被告應賠償原告，本院卷第45頁之估價單中，除第1、2、
11項共72,500元為不予折舊之工資以外，其餘項目共334,50
0元均以耐用年數50年標準計算折舊。
3.本院卷第39至41頁及第79至87頁之照片，均為被告搬遷時交
屋之情形。
4.訴外人方健文（以下逕稱方健文）為兩造間租賃關係之承辦
人員。
㈡本件之爭點在於：1.被告搬遷交還系爭房屋時，應回復原狀
或現況返還？2.原告之請求有無理由？分述如下：
1.被告搬遷交還系爭房屋時，應現況返還：
⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按被告於租賃期
滿或提前解約時應將系爭房屋依機器設備拆除搬遷後之現狀
（不含生財器具、移動性設備、冷氣、電氣設備）交還原告
，系爭租約第4條第2項已明文約定。再按合約終止時機器設
備及生財器具搬遷後現況交屋予原告，系爭同意書第27條第
1項亦有明文。末按機器設備（含鋼製櫃檯）拆除搬遷後裝
潢木作全部拆除，牆面孔洞補土補漆。自動門拆除，原有門
片裝回，原大理石門崁復原，水電明管拆除牆面補土補漆，
投射燈全部拆除補土補漆，系爭協議書第2條第2項中段已明
揭其旨。
⑵原告主張系爭協議書為兩造間之合意內容，為被告所否認。
經查，細繹卷附之系爭協議書，文末僅出租人即原告之簽名
，承租人即被告側，僅有原先印刷之文字，並無任何被告或
其承辦人簽名或用印之痕跡（見本院卷第47頁）。經與卷附
之系爭租約及系爭同意書交互比對後，可見系爭租約之立契
約書人欄，蓋有被告之公司大小章，上方亦蓋有承辦人方健
文之章（見本院卷第25頁），而系爭同意書之文末，雖未蓋
有被告之公司大小章，但至少有承辦人方健文之親筆簽名（
見本院卷第31頁）。綜合上開調查證據之結果，實難認定被
告對於系爭協議書所約定之內容，已與原告達成意思表示之
合致。從而，系爭協議書第2條第2項關於被告於搬遷時有「
回復原狀」義務之內容，自無從拘束被告。兩造間終止系爭
租約後之權利義務，應回歸系爭租約及系爭同意書中，關於
「現況返還」之相關約定。
⑶原告雖主張系爭協議書第2條第2項關於「回復原狀」義務之
內容，乃被告方之承辦人方健文到場與原告合意增補，且文
字亦為方健文所手寫，應屬兩造合意之內容無訛，未於書面
用印，僅被告內部之作業疏失（見本院卷第141至143頁、第
147頁、第149頁）。然而，系爭協議書之文字係由何人草擬
，本即與系爭協議書是否屬於兩造間之合意無關。縱認系爭
協議書第2條第2項之內容為方健文所手寫增補，仍可能僅係
兩造議約階段之初步內容，尚未經過被告內部之分層決策機
制審核，本院實難以輕率認定此為被告最終同意之內容。原
告此部分之主張，難認有理。
2.原告之請求並無理由：
⑴按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物
之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在
此限，民法第432條定有明文。次按返還原狀係租賃關係終
止時，房客應按照租賃物承租時之原狀（自然損耗下的狀況
）交還予房東。現況返還則係以租賃關係終止當時房屋的狀
況，直接交還予房東（內政部不動產資訊平台所編纂之《租
屋手冊》第29頁說明參照，https://pip.moi.gov.tw/V3/Z/S
CRZ0212.aspx?kw=%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%89%8B%E5%86%8A
）。
⑵細繹卷附被告搬遷時交屋之照片，可見系爭房屋之地磚、牆
面及天花板，遠觀時難以觀察到明顯之損壞痕跡，大致上仍
屬整潔（見本院卷第79至85頁）。而近看時可見隔間牆尚未
拆除，地磚上有與拳頭大小相近之黑色汙損，大理石牆面有
灰色補土痕跡，牆面並有因管線需要而洗孔之痕跡，水電開
關箱未見明顯破損，但可看見水電線路（見本院卷第39至41
頁、第86頁）。本院審酌上情，認為被告返還系爭房屋之狀
態，尚非完美無瑕，但地磚汙損之面積相較於系爭房屋之大
小，占比甚微，亦不屬於系爭同意書所禁止之「任意更換地
磚」，且洗孔之位置與大小，與通常之施工方式無違，浴室
內之洗孔與系爭同意書所欲規範之大規模拆除、改建廁所，
更屬有別，大理石牆面雖因經過修補而有色差，但整體而言
未損及效用，若非近看，難以辨別。至水電線路部分，雜亂
與否見仁見智，但與毀損係屬二事。又系爭房屋內之隔間牆
，係以木材等材料，在系爭房屋原有之結構外，額外裝設，
並未破壞其原有之結構。又本件被告返還系爭房屋時，僅以
現況返還為必要，而被告將機器設備拆除搬遷後，既留有前
開隔間牆，則隔間牆之存在即屬系爭房屋當時之現況，被告
並無將之拆除之義務，否則即與回復原狀無異。從而，上開
情形與民法第432條關於「毀損」之定義尚屬有間，被告自
不負損害賠償責任。
⑶至原告雖主張現況返還，係指被告應將系爭房屋回復至系爭
租約訂立前之狀態（見本院卷第15頁）。然而，原告所主張
之標準，與上開現況返還之定義大相逕庭，甚至較僅須回復
至自然損耗下狀況之「回復原狀」義務更為嚴苛，所言容有
誤會，不足採信。
四、綜上所述，原告依民法第432條之規定、系爭租約、系爭同
意書及系爭協議書等法律關係，請求被告給付原告407,000
元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促使本院依
職權發動，本無庸為准駁之諭知，且原告之訴既經駁回，更
無依職權宣告假執行之問題，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，
附此敘明。原告雖聲請傳喚方健文到庭作證（見本院卷第14
9頁），然方健文為被告之員工，而被告既已抗辯兩造間就
系爭協議書之內容未達成合意，殊難期待方健文到庭更為有
利於原告之證述。況且，系爭協議書乃兩造間第一時間意思
表示之體現，相較於證人事後所為之證述，更能佐證當時兩
造磋商之情形，是原告此部分調查證據之聲請，應無必要，
併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
橋頭簡易庭 法 官 蔡凌宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
書記官 郭力瑋
113年度橋簡字第514號
原 告 鄭人瑋
訴訟代理人 黃泰翔律師
蕭意霖律師
任品叡律師
被 告 來來超商股份有限公司
法定代理人 張宏碩
訴訟代理人 劉智鈞
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國113年11月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用新臺幣4,410元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年10月18日與原告簽訂房屋租賃
契約書1份，約定由被告向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○
路000號房屋（為欣橋之心大樓之店面，下稱系爭房屋）以
經營超商，並約定租賃期間自111年11月1日起至121年10月3
1日止（下稱系爭租約）。兩造於111年9月18日，簽訂新開
店施工同意書1份，並於第2條及第4條約定被告不得任意更
換地磚，或拆除、改建廁所（下稱系爭同意書）。然而，被
告因超商虧損之故，於112年8月4日與原告簽訂結束營業交
屋協議書（下稱系爭協議書），約定於同年月31日提前終止
系爭租約，並於第2條第2項約定被告於搬遷後應將裝潢木作
全部拆除，牆面孔洞補土補漆，並應將自動門拆除、原有門
片裝回、原大理石門崁復原、水電明管拆除、投射燈全部拆
除。詎被告於搬遷後遺有水電開關箱破損、水電線路雜亂、
衛浴防水層因洗孔破損、系爭房屋1樓地磚破損、1樓陽台二
丁掛破損、2樓陽台牆面大理石破損及隔間未拆除復原等情
形，致原告須僱工回復原狀，額外支出修復費用新臺幣（下
同）407,000元，自得請求被告賠償。爰依民法第432條之規
定、系爭租約、系爭同意書及系爭協議書等法律關係，提起
本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告407,000元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之
利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：被告並未簽署系爭協議書，未曾答應原告回復原
狀之條件，依系爭租約第4條第2項及系爭同意書第27條第1
項之約定，被告搬遷後僅須現況返還原告，無回復原狀之義
務。況且壁面、地面之孔洞，以及水電開關箱之開孔，係被
告營業所必須，此為原告所明知，被告於搬遷時亦已補平等
語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠兩造不爭執之事項（見本院卷第138頁、第148至150頁）
1.欣橋之心大樓為110年7月落成。
2.如被告應賠償原告，本院卷第45頁之估價單中，除第1、2、
11項共72,500元為不予折舊之工資以外，其餘項目共334,50
0元均以耐用年數50年標準計算折舊。
3.本院卷第39至41頁及第79至87頁之照片，均為被告搬遷時交
屋之情形。
4.訴外人方健文（以下逕稱方健文）為兩造間租賃關係之承辦
人員。
㈡本件之爭點在於：1.被告搬遷交還系爭房屋時，應回復原狀
或現況返還？2.原告之請求有無理由？分述如下：
1.被告搬遷交還系爭房屋時，應現況返還：
⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按被告於租賃期
滿或提前解約時應將系爭房屋依機器設備拆除搬遷後之現狀
（不含生財器具、移動性設備、冷氣、電氣設備）交還原告
，系爭租約第4條第2項已明文約定。再按合約終止時機器設
備及生財器具搬遷後現況交屋予原告，系爭同意書第27條第
1項亦有明文。末按機器設備（含鋼製櫃檯）拆除搬遷後裝
潢木作全部拆除，牆面孔洞補土補漆。自動門拆除，原有門
片裝回，原大理石門崁復原，水電明管拆除牆面補土補漆，
投射燈全部拆除補土補漆，系爭協議書第2條第2項中段已明
揭其旨。
⑵原告主張系爭協議書為兩造間之合意內容，為被告所否認。
經查，細繹卷附之系爭協議書，文末僅出租人即原告之簽名
，承租人即被告側，僅有原先印刷之文字，並無任何被告或
其承辦人簽名或用印之痕跡（見本院卷第47頁）。經與卷附
之系爭租約及系爭同意書交互比對後，可見系爭租約之立契
約書人欄，蓋有被告之公司大小章，上方亦蓋有承辦人方健
文之章（見本院卷第25頁），而系爭同意書之文末，雖未蓋
有被告之公司大小章，但至少有承辦人方健文之親筆簽名（
見本院卷第31頁）。綜合上開調查證據之結果，實難認定被
告對於系爭協議書所約定之內容，已與原告達成意思表示之
合致。從而，系爭協議書第2條第2項關於被告於搬遷時有「
回復原狀」義務之內容，自無從拘束被告。兩造間終止系爭
租約後之權利義務，應回歸系爭租約及系爭同意書中，關於
「現況返還」之相關約定。
⑶原告雖主張系爭協議書第2條第2項關於「回復原狀」義務之
內容，乃被告方之承辦人方健文到場與原告合意增補，且文
字亦為方健文所手寫，應屬兩造合意之內容無訛，未於書面
用印，僅被告內部之作業疏失（見本院卷第141至143頁、第
147頁、第149頁）。然而，系爭協議書之文字係由何人草擬
，本即與系爭協議書是否屬於兩造間之合意無關。縱認系爭
協議書第2條第2項之內容為方健文所手寫增補，仍可能僅係
兩造議約階段之初步內容，尚未經過被告內部之分層決策機
制審核，本院實難以輕率認定此為被告最終同意之內容。原
告此部分之主張，難認有理。
2.原告之請求並無理由：
⑴按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物
之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在
此限，民法第432條定有明文。次按返還原狀係租賃關係終
止時，房客應按照租賃物承租時之原狀（自然損耗下的狀況
）交還予房東。現況返還則係以租賃關係終止當時房屋的狀
況，直接交還予房東（內政部不動產資訊平台所編纂之《租
屋手冊》第29頁說明參照，https://pip.moi.gov.tw/V3/Z/S
CRZ0212.aspx?kw=%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%89%8B%E5%86%8A
）。
⑵細繹卷附被告搬遷時交屋之照片，可見系爭房屋之地磚、牆
面及天花板，遠觀時難以觀察到明顯之損壞痕跡，大致上仍
屬整潔（見本院卷第79至85頁）。而近看時可見隔間牆尚未
拆除，地磚上有與拳頭大小相近之黑色汙損，大理石牆面有
灰色補土痕跡，牆面並有因管線需要而洗孔之痕跡，水電開
關箱未見明顯破損，但可看見水電線路（見本院卷第39至41
頁、第86頁）。本院審酌上情，認為被告返還系爭房屋之狀
態，尚非完美無瑕，但地磚汙損之面積相較於系爭房屋之大
小，占比甚微，亦不屬於系爭同意書所禁止之「任意更換地
磚」，且洗孔之位置與大小，與通常之施工方式無違，浴室
內之洗孔與系爭同意書所欲規範之大規模拆除、改建廁所，
更屬有別，大理石牆面雖因經過修補而有色差，但整體而言
未損及效用，若非近看，難以辨別。至水電線路部分，雜亂
與否見仁見智，但與毀損係屬二事。又系爭房屋內之隔間牆
，係以木材等材料，在系爭房屋原有之結構外，額外裝設，
並未破壞其原有之結構。又本件被告返還系爭房屋時，僅以
現況返還為必要，而被告將機器設備拆除搬遷後，既留有前
開隔間牆，則隔間牆之存在即屬系爭房屋當時之現況，被告
並無將之拆除之義務，否則即與回復原狀無異。從而，上開
情形與民法第432條關於「毀損」之定義尚屬有間，被告自
不負損害賠償責任。
⑶至原告雖主張現況返還，係指被告應將系爭房屋回復至系爭
租約訂立前之狀態（見本院卷第15頁）。然而，原告所主張
之標準，與上開現況返還之定義大相逕庭，甚至較僅須回復
至自然損耗下狀況之「回復原狀」義務更為嚴苛，所言容有
誤會，不足採信。
四、綜上所述，原告依民法第432條之規定、系爭租約、系爭同
意書及系爭協議書等法律關係，請求被告給付原告407,000
元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促使本院依
職權發動，本無庸為准駁之諭知，且原告之訴既經駁回，更
無依職權宣告假執行之問題，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，
附此敘明。原告雖聲請傳喚方健文到庭作證（見本院卷第14
9頁），然方健文為被告之員工，而被告既已抗辯兩造間就
系爭協議書之內容未達成合意，殊難期待方健文到庭更為有
利於原告之證述。況且，系爭協議書乃兩造間第一時間意思
表示之體現，相較於證人事後所為之證述，更能佐證當時兩
造磋商之情形，是原告此部分調查證據之聲請，應無必要，
併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
橋頭簡易庭 法 官 蔡凌宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
書記官 郭力瑋
