排除侵害111年度訴字第1174號
臺灣彰化地方法院民事判決
111年度訴字第1174號
原 告 九川牧譯社區管理委員會
法定代理人 黃軍憲 住彰化縣○○市○○路0段000巷0○00 號
訴訟代理人 江柏樟 住彰化縣○○市○○路0段000巷0○00 號
胡全成 住彰化縣○○市○○路0段000巷0○00
號
被 告 李美麗
訴訟代理人 張彬
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國112年8月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附圖彰化縣員林地政事務所收件日期文號民國112年5
月15日員土測字第954、791號複丈成果圖所示編號（1）面積6.7
2平方公尺、編號（1-1）面積0.83平方公尺之花圃現有植栽移除
，並交予原告管理維護。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、原告九川牧譯社區管理委員會之法定代理人即主任委員於民
國112年2月1日變更為黃軍憲並聲明承受訴訟（見本院卷二
第109頁），應予准許。
二、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分
所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執
行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護工
作」，公寓大廈管理條例更於第38條第1項亦規定：「管理
委員會有當事人能力。」，明文承認管理委員會具有成為訴
訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職
務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓大廈管理條例
第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第
21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於
實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管
理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年
度台上字第790號判決意旨參照）。故管理委員會倘基於職
務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬
之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條
第1項規定及訴訟擔當法理（即無須以全體區分所有權人為
請求主體），選擇非以區分所有權人而以管理委員會為原告
起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人
勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。次按共用
部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或
管理委員會為之，亦為上開同條例第10條第2項所明文。而
所謂管理，通常包含保管、使用及收益。是管理委員會雖非
區分所有權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權
占用所生之私法上爭議，無論為保管、使用、收益，或排除
侵害、請求返還共用部分，均有訴訟實施權，依前揭說明，
即為適格之當事人（最高法院98年度臺上字第790號、96年
度臺上字第1780號、109年度臺上字第903號判決意旨參照）
。查原告為九川牧譯社區管理委員會，揆諸上開規定及說明
，就本件訴訟具當事人能力與訴訟實施權，被告雖抗辯原告
自112年2月1日上任之管理委員會並無提起本件訴訟之意思
，起訴不合法云云，然本件訴訟係於111年9月21日起訴，起
訴時原告之管理委員會成員為蘇大為、江柏樟、蘇勝丰，有
原告第五屆區分所有權人會議紀錄在卷為憑（見卷二第121
、123頁），被告未爭執原告起訴時該屆管理委員會已同意
起訴，則本件訴訟業經合法代理無訛，其訴訟要件即無欠缺
，被告主張本件起訴程序不合法云云，難認有據，先予敘明
。
貳、實體事項：
一、原告主張：九川牧譯社區（下稱系爭社區）為坐落彰化縣○○
市○○○段00000○000000地號土地及其上建物共34戶透天型建
物之所有人組成，同段186地號土地（下稱系爭186號土地）
為基地內通路，屬建物所有人共有，被告為同段186-37地號
土地及其上建物（編號B5戶）之區分所有權人。訴外人即九
川建築企業股份有限公司（下稱九川公司）在系爭186號土
地興建中庭及公共設施，依九川牧譯社區住戶公約（下稱系
爭規約）第15條及公寓大廈管理條例第10條第2項規定，伊
就社區中庭及公共設施有管理權。詎被告未經同意，將如彰
化縣員林地政事務所112年5月15日員土測字第954、791號複
丈成果圖（下稱系爭附圖）所示編號（1）面積6.72平方公
尺、（1-1）面積0.83平方公尺之花圃（下稱系爭花圃）之
植栽移除，改重其他植栽，並以紅色塑膠繩圈圍禁止原告將
植栽復原或修剪，違反系爭規約規定，爰依系爭規約第9條
、第17條第b項、第10條第2項及公寓大廈管理條例第10條第
2項提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭花圃之現有植栽
移除，並將系爭花圃交予原告管理維護。
二、被告抗辯：原告提起本件訴訟未經區分所有權人會議決議，
起訴不合法，且系爭社區之公共設施尚未點交與原告，原告
應無權利向伊主張。伊與九川公司簽訂之買賣契約附件之建
物現況確認書，九川公司出售之建物範圍包括建物1樓增建
部分2.33平方公尺即系爭花圃，伊就系爭花圃具有占有權源
，且系爭附圖所示之編號（1-1）範圍，係坐落伊所有之同
段186-37地號土地，並非無權使用等語置辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、本院判斷：
㈠被告為系爭社區之區分所有權人，亦為系爭186地號土地應有
部分1/34之共有人，系爭社區1樓中庭內植栽原為建商種植
，於系爭社區各戶交屋時已存在，系爭花圃現為被告占有使
用等節，為兩造所不爭，並有土地謄本、建物謄本、本院勘
驗筆錄、現場照片在卷為憑（見卷一第43至103頁、第121至
135頁，卷二第157至171頁），堪信為真。
㈡原告提起本件訴訟，無須區分所有權人會議決議：
1.按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為
之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2項規定，管理負
責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機
關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項定有明文。系爭規約
第15條亦規定：有關本社區之中庭與公共設施等等，由本社
區管理委員會或管理代表統籌管理維護工作，並依法主張該
公共設施之權利義務等語（見卷一第377頁）。
2.是依上開規定及系爭規約，如住戶對共用部分之使用違反其
設置目的或通常使用方法，管理委員會得不經區分所有權人
會議決議，逕行訴請法院為必要之處置，無須區分所有權人
會議決議，被告辯稱原告提起本件訴訟未經區分所有權人會
議決議，原告不適格云云，難以憑採。
㈢系爭花圃應為系爭社區之中庭公共設施，非屬被告之買受範
圍：
1.查系爭花圃大部分位於系爭社區住戶共有之系爭186地號土
地上，僅有0.83平方公尺位於被告所有之同段186-37地號土
地；又系爭花圃雖位於被告建物東側而與之相連，然系爭花
圃之高度低於建物1樓，並無與被告所有之建物室內空間直
接相通，而需自系爭186地號土地始能使用及管理維護等情
，有現場照片、系爭附圖為據（見卷二第163、177頁），應
認系爭花圃與被告所有之建物不具構造上及使用上之一體性
，並非系爭建物之附屬部分，而為系爭社區共有道路之庭園
造景，屬社區中庭公共設施，自非建物買受人之所有權範圍
。
2.被告主張其買受之1樓部分包括增建部分2.33平方公尺，即
為系爭附圖編號（2）之花圃範圍，並提出其與九川公司簽
訂之買賣契約附件三建物現況確認書為據（見卷一第443頁
）。然經本院囑託彰化縣員林地政事務所人員測量結果，系
爭花圃之面積為7.55平方公尺（計算式：6.72+0.83=7.55)
，有系爭附圖在卷為憑（見卷二第177頁），超出被告主張
之增建面積甚多，難認屬於建物現況確認書所定之增建部分
。又系爭附圖編號（2）之範圍，與被告之建物並無相連，
非屬建物之附屬部分，且位於全體區分所有權人共有之系爭
186地號土地，除非系爭規約約定共有專用，否則難謂屬被
告之專用部分。況參諸被告提出之買賣契約附件二次工程位
置圖，建物1樓之二次工程有兩處，一處位於建物入口處牆
壁、另一處位於後方陽台，均非位於建物外側系爭附圖所示
編號（2）之範圍，此有二次工程示意圖在卷為憑（見卷一
第477頁），是被告徒以系爭附圖編號（2）部分之面積近似
2.33平方公尺，遽認該部分即為其建物之增建部分云云，應
不足憑採。
㈣原告就系爭花圃有管理權：
1.按公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第2款規定：有關
公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關
係，除法令另有規定外，得以規約定之。各區分所有權人對
建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使
用之特別約定，非經載明於規約不生效力。是公寓大廈關於
共用部分之管理、使用方式得以規約約定，而有拘束全體區
分所有權人之效力。
2.查系爭規約第9條規定「屬於本社區之外觀及公共設施部分
，應按建方設計交屋時起之原貌永久維護使用，各戶不得因
個別需要，自行加以破壞變更或增改使用」、第17條b約定
「地下室及中庭訂為公共設施區域部分(不論私有或共有產
權)，任何區分所有權人均不得恣意破壞及做任何增修改建
利用」。第15條規定：「有關本社區之中庭及公共設施等等
，由本社區管理委員會或管理代表統籌管理維護工作，並依
法主張該公共設施的權利義務」，有系爭規約在卷為憑（見
卷一第375至379頁）。是系爭花圃屬於社區之中庭公共設施
，依規約係由原告管理維護，各區分所有權人不得改變交屋
時之狀態單獨利用，應足認定。
3.被告雖辯稱依伊與九川公司之買賣契約，系爭花圃為其單獨
使用云云。然被告主張買賣契約附件之建物現況確認書為其
占有權源，實無理由已如上述。又被告與九川公司之買賣契
約第25條特別約定事項第8項約定：「社區之增設中庭設施
未包括在建造執照核准之項目...其中中庭公設部分完工後
交由管委會管理」、第9項約定「土地產權分管共同協議，
於建造申請時，部分土地須為私設通路檢討，經前述中庭設
施利用贈送及格局需要、造型美觀，不論公共持分或私人產
權甲方（按指買受人）皆充分理解，任何人皆不能破壞或劃
地另用及異議」，有成屋買賣契約書為憑（見卷一第429頁
）。是被告與訴外人九川公司之買賣契約，係約定社區之中
庭、公共設施，無論位在共有土地或私人土地上，於完工後
均由原告管理，個別住戶對於中庭之花圃並無管理使用權，
被告主張依據買賣契約而有系爭花圃之管理使用權，難認可
採。系爭社區之區分所有權人復訂立規約第15條規定社區中
庭及公共設施由原告管理維護，自應拘束所有區分所有權人
及實際居住、使用系爭社區之全體住戶。從而，原告主張系
爭花圃由原告管理、維護，被告不得自行使用及改變花圃現
狀，應屬有據。
4.被告又辯稱系爭社區之公共設施尚未點交與原告，原告尚未
取得管理權云云。按依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款
規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時
，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明
；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依
同條例第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設
施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥
付。公寓大廈管理條例第18條第2項定有明文。是起造人將
公共設施移交與管理委員會之後，縣市主管機關始將起造人
提列之公共基金撥付與公寓大廈管理委員會。查系爭社區之
公共基金業已撥付與原告一事，此有彰化縣政府112年4月10
日府建使字第1120123469號函為憑（見卷二第151頁），堪
信系爭社區之公共設施均已點交完畢由原告管理，被告抗辯
原告尚未取得系爭花圃之管理權限難認有據。況系爭社區1
樓中庭之景觀造景並非社區建物之使用執照範圍，被告與九
川公司之買賣契約第25條第8款約定，中庭設施完工後即交
付原告一節，有系爭社區竣工圖、買賣契約為據（見卷一第
365、429頁），堪信九川公司與區分所有權人之買賣契約均
約定系爭花圃乃於施工完畢即交付原告管理維護，被告辯稱
原告尚未取得管理權云云，難以憑採。
㈤被告應移除系爭花圃之現有植栽，將管理維護全交還原告：
查系爭規約第9、17條b規定，各區分所有權人應依交屋時原
貌使用社區公共設施，不得擅自變更使用，已如前述，而被
告自行移除系爭花圃原種植之植栽，並自行栽種攀爬作物延
伸至被告建物之2、3樓一事，為本院協同兩造至現場履勘明
確，有現場照片為據（見卷二第161、163頁），是被告所為
已違反系爭規約之規定。又依系爭規約第15條規定：系爭花
圃應由原告統籌管理維護，是原告請求被告移除現有植栽，
將系爭花圃交與原告管理維護，應屬有據。
四、綜上所述，原告主張系爭花圃為系爭社區之中庭公共設施，
被告不得變更使用，且應由原告管理維護，應屬可採，被告
抗辯系爭花圃為其建物之增建部分，難認有據，是原告依公
寓大廈管理條例第10條第2項、系爭規約第9、17條b、15條
規定，請求被告將系爭附圖編號（1）、（1-1）所示花圃之
現有植栽移除，將花圃交與原告管理維護，應屬有據，應與
准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經本院
審酌後，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，
併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
民事第二庭 法 官 王姿婷
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官 謝志鑫
111年度訴字第1174號
原 告 九川牧譯社區管理委員會
法定代理人 黃軍憲 住彰化縣○○市○○路0段000巷0○00 號
訴訟代理人 江柏樟 住彰化縣○○市○○路0段000巷0○00 號
胡全成 住彰化縣○○市○○路0段000巷0○00
號
被 告 李美麗
訴訟代理人 張彬
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國112年8月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附圖彰化縣員林地政事務所收件日期文號民國112年5
月15日員土測字第954、791號複丈成果圖所示編號（1）面積6.7
2平方公尺、編號（1-1）面積0.83平方公尺之花圃現有植栽移除
，並交予原告管理維護。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、原告九川牧譯社區管理委員會之法定代理人即主任委員於民
國112年2月1日變更為黃軍憲並聲明承受訴訟（見本院卷二
第109頁），應予准許。
二、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分
所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執
行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護工
作」，公寓大廈管理條例更於第38條第1項亦規定：「管理
委員會有當事人能力。」，明文承認管理委員會具有成為訴
訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職
務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓大廈管理條例
第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第
21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於
實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管
理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年
度台上字第790號判決意旨參照）。故管理委員會倘基於職
務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬
之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條
第1項規定及訴訟擔當法理（即無須以全體區分所有權人為
請求主體），選擇非以區分所有權人而以管理委員會為原告
起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人
勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。次按共用
部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或
管理委員會為之，亦為上開同條例第10條第2項所明文。而
所謂管理，通常包含保管、使用及收益。是管理委員會雖非
區分所有權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權
占用所生之私法上爭議，無論為保管、使用、收益，或排除
侵害、請求返還共用部分，均有訴訟實施權，依前揭說明，
即為適格之當事人（最高法院98年度臺上字第790號、96年
度臺上字第1780號、109年度臺上字第903號判決意旨參照）
。查原告為九川牧譯社區管理委員會，揆諸上開規定及說明
，就本件訴訟具當事人能力與訴訟實施權，被告雖抗辯原告
自112年2月1日上任之管理委員會並無提起本件訴訟之意思
，起訴不合法云云，然本件訴訟係於111年9月21日起訴，起
訴時原告之管理委員會成員為蘇大為、江柏樟、蘇勝丰，有
原告第五屆區分所有權人會議紀錄在卷為憑（見卷二第121
、123頁），被告未爭執原告起訴時該屆管理委員會已同意
起訴，則本件訴訟業經合法代理無訛，其訴訟要件即無欠缺
，被告主張本件起訴程序不合法云云，難認有據，先予敘明
。
貳、實體事項：
一、原告主張：九川牧譯社區（下稱系爭社區）為坐落彰化縣○○
市○○○段00000○000000地號土地及其上建物共34戶透天型建
物之所有人組成，同段186地號土地（下稱系爭186號土地）
為基地內通路，屬建物所有人共有，被告為同段186-37地號
土地及其上建物（編號B5戶）之區分所有權人。訴外人即九
川建築企業股份有限公司（下稱九川公司）在系爭186號土
地興建中庭及公共設施，依九川牧譯社區住戶公約（下稱系
爭規約）第15條及公寓大廈管理條例第10條第2項規定，伊
就社區中庭及公共設施有管理權。詎被告未經同意，將如彰
化縣員林地政事務所112年5月15日員土測字第954、791號複
丈成果圖（下稱系爭附圖）所示編號（1）面積6.72平方公
尺、（1-1）面積0.83平方公尺之花圃（下稱系爭花圃）之
植栽移除，改重其他植栽，並以紅色塑膠繩圈圍禁止原告將
植栽復原或修剪，違反系爭規約規定，爰依系爭規約第9條
、第17條第b項、第10條第2項及公寓大廈管理條例第10條第
2項提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭花圃之現有植栽
移除，並將系爭花圃交予原告管理維護。
二、被告抗辯：原告提起本件訴訟未經區分所有權人會議決議，
起訴不合法，且系爭社區之公共設施尚未點交與原告，原告
應無權利向伊主張。伊與九川公司簽訂之買賣契約附件之建
物現況確認書，九川公司出售之建物範圍包括建物1樓增建
部分2.33平方公尺即系爭花圃，伊就系爭花圃具有占有權源
，且系爭附圖所示之編號（1-1）範圍，係坐落伊所有之同
段186-37地號土地，並非無權使用等語置辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、本院判斷：
㈠被告為系爭社區之區分所有權人，亦為系爭186地號土地應有
部分1/34之共有人，系爭社區1樓中庭內植栽原為建商種植
，於系爭社區各戶交屋時已存在，系爭花圃現為被告占有使
用等節，為兩造所不爭，並有土地謄本、建物謄本、本院勘
驗筆錄、現場照片在卷為憑（見卷一第43至103頁、第121至
135頁，卷二第157至171頁），堪信為真。
㈡原告提起本件訴訟，無須區分所有權人會議決議：
1.按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為
之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2項規定，管理負
責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機
關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項定有明文。系爭規約
第15條亦規定：有關本社區之中庭與公共設施等等，由本社
區管理委員會或管理代表統籌管理維護工作，並依法主張該
公共設施之權利義務等語（見卷一第377頁）。
2.是依上開規定及系爭規約，如住戶對共用部分之使用違反其
設置目的或通常使用方法，管理委員會得不經區分所有權人
會議決議，逕行訴請法院為必要之處置，無須區分所有權人
會議決議，被告辯稱原告提起本件訴訟未經區分所有權人會
議決議，原告不適格云云，難以憑採。
㈢系爭花圃應為系爭社區之中庭公共設施，非屬被告之買受範
圍：
1.查系爭花圃大部分位於系爭社區住戶共有之系爭186地號土
地上，僅有0.83平方公尺位於被告所有之同段186-37地號土
地；又系爭花圃雖位於被告建物東側而與之相連，然系爭花
圃之高度低於建物1樓，並無與被告所有之建物室內空間直
接相通，而需自系爭186地號土地始能使用及管理維護等情
，有現場照片、系爭附圖為據（見卷二第163、177頁），應
認系爭花圃與被告所有之建物不具構造上及使用上之一體性
，並非系爭建物之附屬部分，而為系爭社區共有道路之庭園
造景，屬社區中庭公共設施，自非建物買受人之所有權範圍
。
2.被告主張其買受之1樓部分包括增建部分2.33平方公尺，即
為系爭附圖編號（2）之花圃範圍，並提出其與九川公司簽
訂之買賣契約附件三建物現況確認書為據（見卷一第443頁
）。然經本院囑託彰化縣員林地政事務所人員測量結果，系
爭花圃之面積為7.55平方公尺（計算式：6.72+0.83=7.55)
，有系爭附圖在卷為憑（見卷二第177頁），超出被告主張
之增建面積甚多，難認屬於建物現況確認書所定之增建部分
。又系爭附圖編號（2）之範圍，與被告之建物並無相連，
非屬建物之附屬部分，且位於全體區分所有權人共有之系爭
186地號土地，除非系爭規約約定共有專用，否則難謂屬被
告之專用部分。況參諸被告提出之買賣契約附件二次工程位
置圖，建物1樓之二次工程有兩處，一處位於建物入口處牆
壁、另一處位於後方陽台，均非位於建物外側系爭附圖所示
編號（2）之範圍，此有二次工程示意圖在卷為憑（見卷一
第477頁），是被告徒以系爭附圖編號（2）部分之面積近似
2.33平方公尺，遽認該部分即為其建物之增建部分云云，應
不足憑採。
㈣原告就系爭花圃有管理權：
1.按公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第2款規定：有關
公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關
係，除法令另有規定外，得以規約定之。各區分所有權人對
建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使
用之特別約定，非經載明於規約不生效力。是公寓大廈關於
共用部分之管理、使用方式得以規約約定，而有拘束全體區
分所有權人之效力。
2.查系爭規約第9條規定「屬於本社區之外觀及公共設施部分
，應按建方設計交屋時起之原貌永久維護使用，各戶不得因
個別需要，自行加以破壞變更或增改使用」、第17條b約定
「地下室及中庭訂為公共設施區域部分(不論私有或共有產
權)，任何區分所有權人均不得恣意破壞及做任何增修改建
利用」。第15條規定：「有關本社區之中庭及公共設施等等
，由本社區管理委員會或管理代表統籌管理維護工作，並依
法主張該公共設施的權利義務」，有系爭規約在卷為憑（見
卷一第375至379頁）。是系爭花圃屬於社區之中庭公共設施
，依規約係由原告管理維護，各區分所有權人不得改變交屋
時之狀態單獨利用，應足認定。
3.被告雖辯稱依伊與九川公司之買賣契約，系爭花圃為其單獨
使用云云。然被告主張買賣契約附件之建物現況確認書為其
占有權源，實無理由已如上述。又被告與九川公司之買賣契
約第25條特別約定事項第8項約定：「社區之增設中庭設施
未包括在建造執照核准之項目...其中中庭公設部分完工後
交由管委會管理」、第9項約定「土地產權分管共同協議，
於建造申請時，部分土地須為私設通路檢討，經前述中庭設
施利用贈送及格局需要、造型美觀，不論公共持分或私人產
權甲方（按指買受人）皆充分理解，任何人皆不能破壞或劃
地另用及異議」，有成屋買賣契約書為憑（見卷一第429頁
）。是被告與訴外人九川公司之買賣契約，係約定社區之中
庭、公共設施，無論位在共有土地或私人土地上，於完工後
均由原告管理，個別住戶對於中庭之花圃並無管理使用權，
被告主張依據買賣契約而有系爭花圃之管理使用權，難認可
採。系爭社區之區分所有權人復訂立規約第15條規定社區中
庭及公共設施由原告管理維護，自應拘束所有區分所有權人
及實際居住、使用系爭社區之全體住戶。從而，原告主張系
爭花圃由原告管理、維護，被告不得自行使用及改變花圃現
狀，應屬有據。
4.被告又辯稱系爭社區之公共設施尚未點交與原告，原告尚未
取得管理權云云。按依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款
規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時
，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明
；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依
同條例第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設
施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥
付。公寓大廈管理條例第18條第2項定有明文。是起造人將
公共設施移交與管理委員會之後，縣市主管機關始將起造人
提列之公共基金撥付與公寓大廈管理委員會。查系爭社區之
公共基金業已撥付與原告一事，此有彰化縣政府112年4月10
日府建使字第1120123469號函為憑（見卷二第151頁），堪
信系爭社區之公共設施均已點交完畢由原告管理，被告抗辯
原告尚未取得系爭花圃之管理權限難認有據。況系爭社區1
樓中庭之景觀造景並非社區建物之使用執照範圍，被告與九
川公司之買賣契約第25條第8款約定，中庭設施完工後即交
付原告一節，有系爭社區竣工圖、買賣契約為據（見卷一第
365、429頁），堪信九川公司與區分所有權人之買賣契約均
約定系爭花圃乃於施工完畢即交付原告管理維護，被告辯稱
原告尚未取得管理權云云，難以憑採。
㈤被告應移除系爭花圃之現有植栽，將管理維護全交還原告：
查系爭規約第9、17條b規定，各區分所有權人應依交屋時原
貌使用社區公共設施，不得擅自變更使用，已如前述，而被
告自行移除系爭花圃原種植之植栽，並自行栽種攀爬作物延
伸至被告建物之2、3樓一事，為本院協同兩造至現場履勘明
確，有現場照片為據（見卷二第161、163頁），是被告所為
已違反系爭規約之規定。又依系爭規約第15條規定：系爭花
圃應由原告統籌管理維護，是原告請求被告移除現有植栽，
將系爭花圃交與原告管理維護，應屬有據。
四、綜上所述，原告主張系爭花圃為系爭社區之中庭公共設施，
被告不得變更使用，且應由原告管理維護，應屬可採，被告
抗辯系爭花圃為其建物之增建部分，難認有據，是原告依公
寓大廈管理條例第10條第2項、系爭規約第9、17條b、15條
規定，請求被告將系爭附圖編號（1）、（1-1）所示花圃之
現有植栽移除，將花圃交與原告管理維護，應屬有據，應與
准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經本院
審酌後，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，
併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
民事第二庭 法 官 王姿婷
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官 謝志鑫