遷讓房屋等114年度重訴字第53號
臺灣彰化地方法院民事判決
114年度重訴字第53號
原 告 誠得工業股份有限公司
法定代理人 曾奕華
訴訟代理人 藍明浩律師
被 告 王長發產品股份有限公司
法定代理人 陳秋霞
訴訟代理人 曹宗彞律師
複 代理人 王莉婷律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年8月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將彰化縣○○市○○段000○00000○00000○00000地號土地及同
段2156-1、2156-2建號建物，遷空返還原告。
被告應給付原告新臺幣31萬4,100元，及自民國114年4月10日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
被告應自民國114年2月1日起至返還第一項所示不動產之日止，
按月給付原告新臺幣38萬1,150元。
被告應將其公司登記之所在地及工廠登記之地址，自門牌號碼
彰化縣○○市○○里○○路000巷00號辦理遷出登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔5分之3，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：兩造於民國111年12月1日簽訂租賃契約書（下稱
系爭租約），原告將其所有坐落彰化市○○段000○00000○0000
0○00000地號土地（下合稱系爭土地，與後述建物合稱系爭
不動產）及同段2156-1、2156-2建號建物（門牌號碼均為彰
化縣○○市○○路000巷00號，下稱51號）出租與被告，約定租
期自112年1月1日起至113年12月31日止，每月租金新臺幣（
下同）12萬7,050元（含營業稅5％）；如租期屆滿後，被告
未即時返還系爭不動產，需給付按租金5倍計算之違約金，
並賠償原告所受損害。原告於113年10月25日即通知被告屆
期不再續租；復於114年1月4日通知被告，系爭租約業因期
間屆滿終止，並催告返還系爭不動產。然被告置之未理，且
除於114年1月6日給付127,050元外，未給付其他違約金，爰
依系爭租約第6條前段、民法第767條第1項前段、第455條等
規定，請求被告遷空返還系爭不動產；並依系爭租約第6條
後段、第12條約定，請求給付114年1月份違約金差額50萬8,
200元、律師費6萬元，合計56萬8,200元，並按月給付違約
金63萬5,250元（計算式：127,050×5＝635,250）；暨依民法
第767條第1項中段規定，請求將被告公司及工廠登記地址自
51號辦理遷出登記等語，並聲明：①被告應將系爭不動產遷
空返還原告。②被告應給付原告56萬8,200元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③被
告應自114年2月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付
原告63萬5,250元。④被告應將其公司登記之所在地及工廠登
記之地址，自51號辦理遷出登記。
二、被告之答辯：
㈠系爭不動產原為被告所有，作為營業地及廠房使用，於106年
間已設定擔保債權總金額5,600萬元之最高限額抵押權與台
中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）。被告為降低債
務比，並委託信用良好之原告幫忙向金融機構貸款，兩造遂
於107年10月23日通謀虛偽簽訂不動產買賣契約，記載原告
以7,400萬元購買系爭不動產，並透過第一建築經理股份有
限公司（下稱第一建經）履約保證（下稱履保）專戶進行付
款，以求外觀真實。被告並於107年12月4日將系爭不動產所
有權借名登記予原告，委由原告以該不動產向華南商業銀行
股份有限公司（下稱華南商銀）辦理抵押貸款後，提供被告
使用。
㈡兩造約定原告交付價金7,400萬元中1,715萬元，為兩造間借
款，按週年利率2％（後調整為2.8％）計息，由被告按月攤還
本息，每月至少應還款100萬元；其餘5,685萬元則由被告以
週年利率2％按月清償利息，形式上則以租金方式給付，故兩
造自107年12月26日起，就系爭不動產虛偽簽訂租賃契約，
且每2年期滿後重新簽約。自107年12月26日起租金為10萬50
0元，自112年1月1日起隨利率調升為12萬7,050元。原告既
非系爭不動產實際所有人，且兩造間系爭租約因通謀虛偽簽
訂而為無效，則原告本於物上請求權及系爭租約之法律關係
，請求被告遷讓返還不動產及給付上開金額，均屬無據等語
置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第424至426頁，並依判決格式調
整用語及修正文字）：
㈠系爭不動產原為被告所有，作為營業地及廠房使用，於106年
設定擔保債權總額5,600萬元之最高限額抵押權與台中商銀
。
㈡兩造於107年10月23日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以7,
400萬元購買系爭不動產，原告於簽約當日將頭期款1,480萬
元匯入履保專戶，第一建經保留可能支出之增值稅、代書費
後，於翌（24）日匯款1,110萬元與被告。
㈢被告於107年12月4日將系爭不動產以買賣為原因，辦理所有
權移轉登記為原告所有；原告於該日設定擔保債權總金額1
億元之最高限額抵押權與華南商銀，向華南銀行貸款5,050
萬元，並清償被告積欠台中商銀之借款4,472萬4,005元；原
告另自其帳戶匯款870萬元至履保專戶。第一建經於107年12
月10日匯款1,720萬5,678元至被告帳戶，包含代償上開被告
積欠台中商銀之借款，原告最終已交付被告7,400萬元。
㈣履保專戶費用由兩造各負擔1萬1,100元；稅金、代書費及相
關規費15萬9,558元由原告負擔。
㈤兩造於107年12月4日約定買賣價金中1,715萬元，係原告貸與
被告之金錢，被告應自107年12月起開始清償，並按剩餘本
金2％計算年息（後調整為2.8％）。被告並自108年5月起，按
月開立100萬元之本票及支票交付原告作為擔保，待被告每
月清償達100萬元，原告即返還1張支票及相應本票（到期日
期相同者），被告迄今尚欠本金364萬5,000元未清償。
㈥兩造於107年12月26日就系爭不動產簽訂租賃契約書，約定租
期至109年12月31日止，每月租金為10萬5,000元（含營業稅
5％），租金每2年增加10％；其後2年換約1次。
㈦兩造於111年12月1日就系爭不動產簽訂租賃契約書（即系爭
租約），約定租期自112年1月1日起至113年12月31日止，每
月租金為12萬7,050元（含營業稅5％）。
㈧原告登記為系爭土地所有人迄今，均由其繳納地價稅；兩造
租約存續期間，由被告負擔房屋稅。
㈨原告就所收取租金均開立發票與被告，並申報營利事業所得
稅。
㈩原告於113年10月25日寄發存證信函通知被告，屆期不再續租
；復於114年1月4日寄發存證號碼通知被告，兩造間租賃關
係業因租期屆滿而終止，並催告被告返還系爭不動產。
被告於114年1月6日匯款127,050元與原告，其後迄今未再給
付其他款項。
被告現仍使用系爭不動產，並將其公司所在地（統一編號：0
0000000）及工廠地址（工廠登記編號：07000Q97)，登記於
彰化市○○里○○路000巷00號。
原告委託訴訟代理人提起本訴訟，支出第一審委任費用6萬元
。
原告就第三項所示華南商銀貸款，自108年1月起至今均由原
告按月清償本息，自108年1月起至111年6月1日前，每月清
償本金均247,661元以上；另分別於110年4月14日清償本金5
00萬元、111年5月10日清償本金1,000萬元、111年6月1日清
償本金1,000萬元、111年8月1日清償本金500萬元，迄今尚
欠本金686萬2,484元未清償。
四、得心證之理由：
㈠被告抗辯系爭不動產實際為其所有，借名登記於原告名下，
兩造乃通謀虛偽簽訂系爭租約，是否可採？
⒈稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他人名義
登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出
名登記之契約（最高法院99年度台上字第1662號判決要旨參
照）。又主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自
認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之
程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證
行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決參照）。
⒉查系爭不動產原為被告所有，兩造於107年10月23日簽訂不動
產買賣契約書，約定以7,400萬元出售予原告；嗣於107年12
月4日以買賣為原因，移轉登記為原告所有等情，為兩造所
不爭執（見三、第㈠、㈢項）。被告辯稱其為委託原告以系爭
不動產辦理抵押貸款供其使用，兩造因而虛偽簽訂買賣契約
，於107年12月4日將該不動產所有權借名登記予原告云云，
固據提出LINE對話紀錄為憑（見本院卷第385至389頁）。然
觀諸其等對話內容，僅係商議簽約價金數額，以利原告日後
辦理抵押債款，尚難據此認定原告係基於出名代被告辦理貸
款之目的而為買賣行為，是被告辯稱兩造乃通謀虛偽締結買
賣契約云云，尚難採認。
⒊又兩造簽訂買賣契約書，約定系爭不動產買賣價金為7,400萬
元，包含原告代償被告積欠台中商銀之借款，原告業已交付
被告7,400萬元等情，為其等所不爭執（見三、第㈠、㈢項）
。縱原告不爭執兩造合意原告交付款項中之1,715萬元，為
借貸予被告之金錢，實際買賣價金僅5,685萬元，然仍無礙
原告已依約履行給付買賣價金義務之認定。再者，兩造為交
付買賣價金，開立履保專戶，由兩造各負擔1萬1,100元費用
；至於因移轉系爭不動產所有權支出之稅金、代書費及規費
等相關費用共計15萬9,558元則由原告負擔（見三、第㈣項）
，可見原告除給付被告買賣價金外，並按市場交易習慣支出
價金以外之相當交易成本。
⒋再者，原告於107年12月4日以系爭不動產設定抵押，向華南
商銀貸款5,050萬元，借款期間自107年12月5日起至122年12
月5日止，約定自借款日起按月平均攤還本金及計付利息，
採機動利率計息，自111年1月5日起至111年1月4日止，按華
南商銀之定儲利率指數加碼年率0.45％計息；自112年1月5日
起至122年12月5日止，按定儲利率指數加碼年率0.82％計息
，有原告所提授信動撥申請書兼借款憑證、增補契約暨申請
書為證（見本院卷第401、402頁）。被告辯稱其將系爭不動
產借名登記為原告所有，委由原告辦理抵押貸款供其使用云
云，然其就貸款總額、約定利率及每月還款數額等重要借貸
條件，竟全然不知（見本院卷第354頁）。且被告陳稱其就
該筆5,685萬元款項，無庸清償本金，僅需按月依本金2％計
算清償利息，並以租金之形式交付原告等語（見本院卷第21
7、354頁），亦與上述原告向華南銀行貸款之約定利息及清
償條件迥異。又自上開借款日起迄今，均由原告按月清償本
息，自108年1月起至111年6月1日前，每月清償本金247,661
元以上；原告另分別於110年4月14日清償本金500萬元、於1
11年5月10日清償本金1,000萬元、於111年6月1日清償本金1
,000萬元、於111年8月1日清償本金500萬元，迄今尚餘本金
686萬2,484元未清償等情，亦為被告所不爭執（見三、第
項）。倘原告係出名代被告辦理貸款，理應無期前清償大筆
金額，使自身無法保留資金靈活運用，而為被告減少利息支
出之必要。是被告辯稱其委由原告出名辦理貸款云云，實難
採信。
⒌原告於107年12月4日登記取得系爭不動產所有權後，兩造即
於107年12月26日簽訂租賃契約書，約定租期2年，每月租金
為10萬5,000元。其後2年換約1次，租金每2年增加10％，自1
12年1月1日起，每月租金為12萬7,050元。且原告自登記為
系爭土地所有權人起迄今，均自行繳納地價稅等事實，為兩
造所不爭執（見三、第㈥、㈦、㈧項），可見原告乃立於所有
權人之地位，自行管理、收益系爭不動產，並負擔稅捐。另
倘若系爭不動產實際上為被告所有，其乃虛偽簽訂租約，則
被告理應單次簽訂長期租約，以維護持續使用不動產之權利
，何以悖於自身利益，僅簽訂2年租期之租約，且除約定每2
年提高租金數額達10％外，甚至約定高額違約金，以保障原
告立於出租人身分行使之權利，然就借名登記一事則未簽訂
任何書據，實與常情有違，是被告辯稱系爭不動產乃借名登
記為原告所有云云，為不足採。
⒍復觀諸兩造法定代理人間對話紀錄，被告法定代理人陳秋霞
於108年9月23日向被告法定代理人曾奕華陳稱：「感謝當初
我們瀕臨滅絕的時候，您出售購地，幫我們緩解了資金的問
題，……，然而，歷經兩三年的景氣低迷，售地款還清貸款剩
餘無幾」（見本院卷第415頁），而已自陳兩造間存在不動
產買賣關係；其後自112年12月25日起至113年6月21日期間
，陳秋霞數次傳訊請求曾奕華同意由被告續租系爭不動產及
延期給付租金等語（見本院卷第319至334頁），然隻字未見
言及借名登記一事，益可認被告辯稱兩造就系爭不動產存在
借名登記契約一情，應非屬實。從而，被告辯稱其為系系爭
不動產之實際所有人，兩造乃通謀虛偽簽訂系爭租約云云，
要難採信。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；租賃定有期限
者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、中段、第45
0條第1項、第455條前段定有明文。又系爭租約第6條前段約
定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即
原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照
現況遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」（見
本院卷第37頁）。查被告抗辯系爭不動產實際為其所有，借
名登記於原告名下，兩造通謀虛偽簽訂租賃契約云云，均不
可採，業經本院認定如前。而兩造間系爭租約之法律關係已
於113年12月31日因租期屆滿而消滅（見三、第㈢項），則被
告繼續占用系爭不動產，即無正當法律上權源，是原告本於
所有權人地位及依租賃契約之法律關係，請求被告騰空遷讓
返還系爭不動產，並將其工廠及公司登記地址均自51號遷出
，洵屬有據，均應准許。
㈢原告得請求金額為何？
⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定
之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條
第1項、第252條分別定有明文。至是否相當，應依一般客觀
事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依
約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準（
最高法院101年度台上字第74號判決意旨參照）。又懲罰性
違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，
於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求
履行債務或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否
過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院109
年度台上字第1013號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第6條、第12條分別約定：「乙方於租期屆滿時，
除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照現況
遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷
讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金
至遷讓完了之日止」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之
權利時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟
費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見本院卷第37頁
），是系爭租約除定有違約金外，另併列其他請求損害賠償
性質之約定，可見其性質乃屬懲罰性違約金。而被告於租期
屆滿後，迄今未履行返還租賃物之義務，是原告依系爭租約
第6條約定，請求被告給付違約金，自屬有據。
⒊查系爭租約租期至113年12月31日屆滿；原告前於113年10月2
5日即已寄發存證信函通知被告，屆期不再續租；復於114年
1月4日寄發存證號碼通知被告，兩造租賃契約業因期間屆滿
而終止，並催告被告返還系爭不動產。然迄至本件言詞辯論
終結時已8個月餘，被告仍持續使用系爭不動產，並將其公
司所在地及工廠地址登記於51號（見三、第㈦、㈩、項），
致原告無法取回利用系爭不動產，甚需透過本件訴訟程序以
為救濟。審酌被告延遲返還租賃物之時間、違約情節、影響
原告規劃系爭不動產後續利用收益，併考量現時社會經濟、
不動產景氣狀況、兩造地位、當事人所受損害及所得受之利
益等一切客觀情狀，認兩造約定按每月租金5倍計付違約金
，尚屬過高，應酌減為按每月租金3倍計算，即按月給付38
萬1,150元（計算式：127,050×3＝381,150），始屬相當。
⒋因被告遲未返還系爭不動產，原告委託訴訟代理人提起本訴
訟，支出第一審委任費用6萬元一情，為兩造所不爭執（見
、第項），是原告依系爭租約第12條約定，請求被告給付
委任律師費用6萬元，亦屬有據。綜上，原告得請求被告給
付114年1月份違約金差額及賠償其支出之律師費，共計31萬
4,100元（381,150＋60,000－127,050＝314,100），暨自114年
2月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告38萬1,15
0元；逾此金額之請求，即不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約第6條、第12條、民法第455條前
段、第767條第1項前段、中段等規定，請求被告騰空遷讓返
還系爭不動產，並將其公司登記地址及工廠地址自51號遷出
登記；暨給付31萬4,100元及自起訴狀繕本送達翌日即114年
4月10日起（見本院卷第199頁所附送達回證）至清償日止，
按週年利率5％計算之利息；並自114年2月1日起至遷讓返還
系爭不動產之日止，按月給付38萬1,150元，均有理由，應
予准許；逾此範圍所為請求，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 1 日
書記官 洪婉真
114年度重訴字第53號
原 告 誠得工業股份有限公司
法定代理人 曾奕華
訴訟代理人 藍明浩律師
被 告 王長發產品股份有限公司
法定代理人 陳秋霞
訴訟代理人 曹宗彞律師
複 代理人 王莉婷律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年8月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將彰化縣○○市○○段000○00000○00000○00000地號土地及同
段2156-1、2156-2建號建物，遷空返還原告。
被告應給付原告新臺幣31萬4,100元，及自民國114年4月10日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
被告應自民國114年2月1日起至返還第一項所示不動產之日止，
按月給付原告新臺幣38萬1,150元。
被告應將其公司登記之所在地及工廠登記之地址，自門牌號碼
彰化縣○○市○○里○○路000巷00號辦理遷出登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔5分之3，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：兩造於民國111年12月1日簽訂租賃契約書（下稱
系爭租約），原告將其所有坐落彰化市○○段000○00000○0000
0○00000地號土地（下合稱系爭土地，與後述建物合稱系爭
不動產）及同段2156-1、2156-2建號建物（門牌號碼均為彰
化縣○○市○○路000巷00號，下稱51號）出租與被告，約定租
期自112年1月1日起至113年12月31日止，每月租金新臺幣（
下同）12萬7,050元（含營業稅5％）；如租期屆滿後，被告
未即時返還系爭不動產，需給付按租金5倍計算之違約金，
並賠償原告所受損害。原告於113年10月25日即通知被告屆
期不再續租；復於114年1月4日通知被告，系爭租約業因期
間屆滿終止，並催告返還系爭不動產。然被告置之未理，且
除於114年1月6日給付127,050元外，未給付其他違約金，爰
依系爭租約第6條前段、民法第767條第1項前段、第455條等
規定，請求被告遷空返還系爭不動產；並依系爭租約第6條
後段、第12條約定，請求給付114年1月份違約金差額50萬8,
200元、律師費6萬元，合計56萬8,200元，並按月給付違約
金63萬5,250元（計算式：127,050×5＝635,250）；暨依民法
第767條第1項中段規定，請求將被告公司及工廠登記地址自
51號辦理遷出登記等語，並聲明：①被告應將系爭不動產遷
空返還原告。②被告應給付原告56萬8,200元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③被
告應自114年2月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付
原告63萬5,250元。④被告應將其公司登記之所在地及工廠登
記之地址，自51號辦理遷出登記。
二、被告之答辯：
㈠系爭不動產原為被告所有，作為營業地及廠房使用，於106年
間已設定擔保債權總金額5,600萬元之最高限額抵押權與台
中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）。被告為降低債
務比，並委託信用良好之原告幫忙向金融機構貸款，兩造遂
於107年10月23日通謀虛偽簽訂不動產買賣契約，記載原告
以7,400萬元購買系爭不動產，並透過第一建築經理股份有
限公司（下稱第一建經）履約保證（下稱履保）專戶進行付
款，以求外觀真實。被告並於107年12月4日將系爭不動產所
有權借名登記予原告，委由原告以該不動產向華南商業銀行
股份有限公司（下稱華南商銀）辦理抵押貸款後，提供被告
使用。
㈡兩造約定原告交付價金7,400萬元中1,715萬元，為兩造間借
款，按週年利率2％（後調整為2.8％）計息，由被告按月攤還
本息，每月至少應還款100萬元；其餘5,685萬元則由被告以
週年利率2％按月清償利息，形式上則以租金方式給付，故兩
造自107年12月26日起，就系爭不動產虛偽簽訂租賃契約，
且每2年期滿後重新簽約。自107年12月26日起租金為10萬50
0元，自112年1月1日起隨利率調升為12萬7,050元。原告既
非系爭不動產實際所有人，且兩造間系爭租約因通謀虛偽簽
訂而為無效，則原告本於物上請求權及系爭租約之法律關係
，請求被告遷讓返還不動產及給付上開金額，均屬無據等語
置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第424至426頁，並依判決格式調
整用語及修正文字）：
㈠系爭不動產原為被告所有，作為營業地及廠房使用，於106年
設定擔保債權總額5,600萬元之最高限額抵押權與台中商銀
。
㈡兩造於107年10月23日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以7,
400萬元購買系爭不動產，原告於簽約當日將頭期款1,480萬
元匯入履保專戶，第一建經保留可能支出之增值稅、代書費
後，於翌（24）日匯款1,110萬元與被告。
㈢被告於107年12月4日將系爭不動產以買賣為原因，辦理所有
權移轉登記為原告所有；原告於該日設定擔保債權總金額1
億元之最高限額抵押權與華南商銀，向華南銀行貸款5,050
萬元，並清償被告積欠台中商銀之借款4,472萬4,005元；原
告另自其帳戶匯款870萬元至履保專戶。第一建經於107年12
月10日匯款1,720萬5,678元至被告帳戶，包含代償上開被告
積欠台中商銀之借款，原告最終已交付被告7,400萬元。
㈣履保專戶費用由兩造各負擔1萬1,100元；稅金、代書費及相
關規費15萬9,558元由原告負擔。
㈤兩造於107年12月4日約定買賣價金中1,715萬元，係原告貸與
被告之金錢，被告應自107年12月起開始清償，並按剩餘本
金2％計算年息（後調整為2.8％）。被告並自108年5月起，按
月開立100萬元之本票及支票交付原告作為擔保，待被告每
月清償達100萬元，原告即返還1張支票及相應本票（到期日
期相同者），被告迄今尚欠本金364萬5,000元未清償。
㈥兩造於107年12月26日就系爭不動產簽訂租賃契約書，約定租
期至109年12月31日止，每月租金為10萬5,000元（含營業稅
5％），租金每2年增加10％；其後2年換約1次。
㈦兩造於111年12月1日就系爭不動產簽訂租賃契約書（即系爭
租約），約定租期自112年1月1日起至113年12月31日止，每
月租金為12萬7,050元（含營業稅5％）。
㈧原告登記為系爭土地所有人迄今，均由其繳納地價稅；兩造
租約存續期間，由被告負擔房屋稅。
㈨原告就所收取租金均開立發票與被告，並申報營利事業所得
稅。
㈩原告於113年10月25日寄發存證信函通知被告，屆期不再續租
；復於114年1月4日寄發存證號碼通知被告，兩造間租賃關
係業因租期屆滿而終止，並催告被告返還系爭不動產。
被告於114年1月6日匯款127,050元與原告，其後迄今未再給
付其他款項。
被告現仍使用系爭不動產，並將其公司所在地（統一編號：0
0000000）及工廠地址（工廠登記編號：07000Q97)，登記於
彰化市○○里○○路000巷00號。
原告委託訴訟代理人提起本訴訟，支出第一審委任費用6萬元
。
原告就第三項所示華南商銀貸款，自108年1月起至今均由原
告按月清償本息，自108年1月起至111年6月1日前，每月清
償本金均247,661元以上；另分別於110年4月14日清償本金5
00萬元、111年5月10日清償本金1,000萬元、111年6月1日清
償本金1,000萬元、111年8月1日清償本金500萬元，迄今尚
欠本金686萬2,484元未清償。
四、得心證之理由：
㈠被告抗辯系爭不動產實際為其所有，借名登記於原告名下，
兩造乃通謀虛偽簽訂系爭租約，是否可採？
⒈稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他人名義
登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出
名登記之契約（最高法院99年度台上字第1662號判決要旨參
照）。又主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自
認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之
程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證
行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決參照）。
⒉查系爭不動產原為被告所有，兩造於107年10月23日簽訂不動
產買賣契約書，約定以7,400萬元出售予原告；嗣於107年12
月4日以買賣為原因，移轉登記為原告所有等情，為兩造所
不爭執（見三、第㈠、㈢項）。被告辯稱其為委託原告以系爭
不動產辦理抵押貸款供其使用，兩造因而虛偽簽訂買賣契約
，於107年12月4日將該不動產所有權借名登記予原告云云，
固據提出LINE對話紀錄為憑（見本院卷第385至389頁）。然
觀諸其等對話內容，僅係商議簽約價金數額，以利原告日後
辦理抵押債款，尚難據此認定原告係基於出名代被告辦理貸
款之目的而為買賣行為，是被告辯稱兩造乃通謀虛偽締結買
賣契約云云，尚難採認。
⒊又兩造簽訂買賣契約書，約定系爭不動產買賣價金為7,400萬
元，包含原告代償被告積欠台中商銀之借款，原告業已交付
被告7,400萬元等情，為其等所不爭執（見三、第㈠、㈢項）
。縱原告不爭執兩造合意原告交付款項中之1,715萬元，為
借貸予被告之金錢，實際買賣價金僅5,685萬元，然仍無礙
原告已依約履行給付買賣價金義務之認定。再者，兩造為交
付買賣價金，開立履保專戶，由兩造各負擔1萬1,100元費用
；至於因移轉系爭不動產所有權支出之稅金、代書費及規費
等相關費用共計15萬9,558元則由原告負擔（見三、第㈣項）
，可見原告除給付被告買賣價金外，並按市場交易習慣支出
價金以外之相當交易成本。
⒋再者，原告於107年12月4日以系爭不動產設定抵押，向華南
商銀貸款5,050萬元，借款期間自107年12月5日起至122年12
月5日止，約定自借款日起按月平均攤還本金及計付利息，
採機動利率計息，自111年1月5日起至111年1月4日止，按華
南商銀之定儲利率指數加碼年率0.45％計息；自112年1月5日
起至122年12月5日止，按定儲利率指數加碼年率0.82％計息
，有原告所提授信動撥申請書兼借款憑證、增補契約暨申請
書為證（見本院卷第401、402頁）。被告辯稱其將系爭不動
產借名登記為原告所有，委由原告辦理抵押貸款供其使用云
云，然其就貸款總額、約定利率及每月還款數額等重要借貸
條件，竟全然不知（見本院卷第354頁）。且被告陳稱其就
該筆5,685萬元款項，無庸清償本金，僅需按月依本金2％計
算清償利息，並以租金之形式交付原告等語（見本院卷第21
7、354頁），亦與上述原告向華南銀行貸款之約定利息及清
償條件迥異。又自上開借款日起迄今，均由原告按月清償本
息，自108年1月起至111年6月1日前，每月清償本金247,661
元以上；原告另分別於110年4月14日清償本金500萬元、於1
11年5月10日清償本金1,000萬元、於111年6月1日清償本金1
,000萬元、於111年8月1日清償本金500萬元，迄今尚餘本金
686萬2,484元未清償等情，亦為被告所不爭執（見三、第
項）。倘原告係出名代被告辦理貸款，理應無期前清償大筆
金額，使自身無法保留資金靈活運用，而為被告減少利息支
出之必要。是被告辯稱其委由原告出名辦理貸款云云，實難
採信。
⒌原告於107年12月4日登記取得系爭不動產所有權後，兩造即
於107年12月26日簽訂租賃契約書，約定租期2年，每月租金
為10萬5,000元。其後2年換約1次，租金每2年增加10％，自1
12年1月1日起，每月租金為12萬7,050元。且原告自登記為
系爭土地所有權人起迄今，均自行繳納地價稅等事實，為兩
造所不爭執（見三、第㈥、㈦、㈧項），可見原告乃立於所有
權人之地位，自行管理、收益系爭不動產，並負擔稅捐。另
倘若系爭不動產實際上為被告所有，其乃虛偽簽訂租約，則
被告理應單次簽訂長期租約，以維護持續使用不動產之權利
，何以悖於自身利益，僅簽訂2年租期之租約，且除約定每2
年提高租金數額達10％外，甚至約定高額違約金，以保障原
告立於出租人身分行使之權利，然就借名登記一事則未簽訂
任何書據，實與常情有違，是被告辯稱系爭不動產乃借名登
記為原告所有云云，為不足採。
⒍復觀諸兩造法定代理人間對話紀錄，被告法定代理人陳秋霞
於108年9月23日向被告法定代理人曾奕華陳稱：「感謝當初
我們瀕臨滅絕的時候，您出售購地，幫我們緩解了資金的問
題，……，然而，歷經兩三年的景氣低迷，售地款還清貸款剩
餘無幾」（見本院卷第415頁），而已自陳兩造間存在不動
產買賣關係；其後自112年12月25日起至113年6月21日期間
，陳秋霞數次傳訊請求曾奕華同意由被告續租系爭不動產及
延期給付租金等語（見本院卷第319至334頁），然隻字未見
言及借名登記一事，益可認被告辯稱兩造就系爭不動產存在
借名登記契約一情，應非屬實。從而，被告辯稱其為系系爭
不動產之實際所有人，兩造乃通謀虛偽簽訂系爭租約云云，
要難採信。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；租賃定有期限
者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、中段、第45
0條第1項、第455條前段定有明文。又系爭租約第6條前段約
定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即
原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照
現況遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」（見
本院卷第37頁）。查被告抗辯系爭不動產實際為其所有，借
名登記於原告名下，兩造通謀虛偽簽訂租賃契約云云，均不
可採，業經本院認定如前。而兩造間系爭租約之法律關係已
於113年12月31日因租期屆滿而消滅（見三、第㈢項），則被
告繼續占用系爭不動產，即無正當法律上權源，是原告本於
所有權人地位及依租賃契約之法律關係，請求被告騰空遷讓
返還系爭不動產，並將其工廠及公司登記地址均自51號遷出
，洵屬有據，均應准許。
㈢原告得請求金額為何？
⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定
之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條
第1項、第252條分別定有明文。至是否相當，應依一般客觀
事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依
約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準（
最高法院101年度台上字第74號判決意旨參照）。又懲罰性
違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，
於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求
履行債務或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否
過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院109
年度台上字第1013號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第6條、第12條分別約定：「乙方於租期屆滿時，
除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照現況
遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷
讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金
至遷讓完了之日止」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之
權利時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟
費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見本院卷第37頁
），是系爭租約除定有違約金外，另併列其他請求損害賠償
性質之約定，可見其性質乃屬懲罰性違約金。而被告於租期
屆滿後，迄今未履行返還租賃物之義務，是原告依系爭租約
第6條約定，請求被告給付違約金，自屬有據。
⒊查系爭租約租期至113年12月31日屆滿；原告前於113年10月2
5日即已寄發存證信函通知被告，屆期不再續租；復於114年
1月4日寄發存證號碼通知被告，兩造租賃契約業因期間屆滿
而終止，並催告被告返還系爭不動產。然迄至本件言詞辯論
終結時已8個月餘，被告仍持續使用系爭不動產，並將其公
司所在地及工廠地址登記於51號（見三、第㈦、㈩、項），
致原告無法取回利用系爭不動產，甚需透過本件訴訟程序以
為救濟。審酌被告延遲返還租賃物之時間、違約情節、影響
原告規劃系爭不動產後續利用收益，併考量現時社會經濟、
不動產景氣狀況、兩造地位、當事人所受損害及所得受之利
益等一切客觀情狀，認兩造約定按每月租金5倍計付違約金
，尚屬過高，應酌減為按每月租金3倍計算，即按月給付38
萬1,150元（計算式：127,050×3＝381,150），始屬相當。
⒋因被告遲未返還系爭不動產，原告委託訴訟代理人提起本訴
訟，支出第一審委任費用6萬元一情，為兩造所不爭執（見
、第項），是原告依系爭租約第12條約定，請求被告給付
委任律師費用6萬元，亦屬有據。綜上，原告得請求被告給
付114年1月份違約金差額及賠償其支出之律師費，共計31萬
4,100元（381,150＋60,000－127,050＝314,100），暨自114年
2月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告38萬1,15
0元；逾此金額之請求，即不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約第6條、第12條、民法第455條前
段、第767條第1項前段、中段等規定，請求被告騰空遷讓返
還系爭不動產，並將其公司登記地址及工廠地址自51號遷出
登記；暨給付31萬4,100元及自起訴狀繕本送達翌日即114年
4月10日起（見本院卷第199頁所附送達回證）至清償日止，
按週年利率5％計算之利息；並自114年2月1日起至遷讓返還
系爭不動產之日止，按月給付38萬1,150元，均有理由，應
予准許；逾此範圍所為請求，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 1 日
書記官 洪婉真