損害賠償112年度壢簡字第1822號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第1822號
原 告 何憶蕙 住桃園市中壢區功學社新村51之1號
訴訟代理人 黃暖琇律師
被 告 鄒君棋 住桃園市中壢區愛國路21號
訴訟代理人 潘維成律師
複 代 理人 詹傑麟律師
被 告 吉富發展有限公司
設桃園市中壢區中華路一段282號
法定代理人 謝睿寧 住同上
訴訟代理人 游嵥彥律師
複 代 理人 葉冠彣律師
李長彥律師（已解除委任）
被 告 黃智業 住桃園市中壢區中華路一段282號
卓志忠 住同上
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年8月5日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文，
依同法第436條第2項規定於簡易訴訟程序適用之。查原告起
訴時聲明：「先位聲明：被告鄒君棋、吉富發展有限公司、
卓志忠應連帶給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息；備位聲明：被告吉富發展有限公司、黃智業應將門牌地
址桃園市中壢區功學社新村51之1號房屋修復至不滲漏水狀
態」（見本院卷一第3頁及反面），迭經變更後聲明：「先
位聲明：㈠被告鄒君棋應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，㈡
被告吉富發展有限公司、卓志忠應連帶給付原告50萬元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息，㈢上開第㈠、㈡項給付，倘被告任一人為給付，
於其給付範圍內，其餘被告同免除義務；備位聲明：被告吉
富發展有限公司、黃智業應將門牌地址桃園市中壢區功學社
新村51之1號房屋修復至不滲漏水狀態」（見本院卷一第92
至93頁），核原告所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且
不礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，尚無不合，
應予准許。
二、被告黃智業、卓志忠經合法通知，均未於言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條
第2項、第385條第1項前段規定，依原告聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國111年8月間，透過有巢氏房屋加盟店
即被告吉富發展有限公司之不動產經紀業務仲介即被告卓志
忠居間，與被告鄒君棋委託之永慶房屋加盟店，就被告鄒君
棋名下所有桃園市中壢區功學社新村51之1號房屋（下稱系
爭房屋）及坐落土地（下合稱系爭房地）進行買賣協商，然
被告鄒君棋與永慶房屋仲介共同隱瞞系爭房屋有滲漏水之瑕
疵，並由被告鄒君棋委託之代理人羅文均於不動產買賣契約
書所附標的物現況說明書第12點「建物現況是否有壁癌、滲
漏水情形」欄位勾選「否」、「建物是否曾在最近一年內修
復壁癌、滲漏水情形」欄位勾選「否」，以此表示系爭房屋
未有滲漏水及修繕情事，其後於111年9月22日，原告與被告
鄒君棋之代理人羅文均就系爭房地簽立不動產買賣契約（下
稱系爭契約），總價金490萬元，並於111年11月22日交屋。
惟原告於111年12月間，發現系爭房屋臥室等處出現滲漏水
之壁癌，原告聯絡被告鄒君棋其避不見面，推由賣方之永慶
房屋委託工人到場修繕，修繕二週後又出現其它壁癌，原告
向賣方反應後改由有巢氏房屋出面修繕，並於112年4月21日
由被告吉富發展有限公司、黃智業出面與原告協議，願就系
爭房屋之滲漏水壁癌情形由新廠商及房仲業共同保固一年，
並簽立保固協議書（下稱系爭保固協議書），但原告又於11
2年6月發現臥房等處冒出新的壁癌，可見賣方及仲介人員未
能就滲漏水之原因進行根本修繕以修補瑕疵，目前仍存在滲
漏水情形如下：主臥室牆壁、主臥室旁邊廁所天花板、客廳
上方天花板、廚房上方天花板等處（下稱系爭滲漏水），足
見系爭房屋於交屋前已出現系爭滲漏水，且依估價單所載之
「2樓外牆施作五層防水」、「吊車」、「2樓室內牆面剔除
」、「2樓室內牆面粉光」等項目之修繕費用共計18萬7,500
元，為修繕系爭房屋滲漏水回復原狀所必須支出之費用。並
致原告於交屋後半年內頻繁承受滲漏水修繕之精神折磨，且
主臥室出現壁癌，令原告觸目驚心苦不堪言，已影響及不法
侵害原告居住品質之居住安寧人格利益，況且原告患有焦慮
症，因而整日擔心、焦慮而無法入睡，造成精神狀況極度不
佳，而請求非財產上損害。綜上，被告鄒君棋為求出售系爭
房屋而以粗製濫造之手法粉飾太平，且於簽訂系爭契約時，
由其代理人羅文均保證系爭房屋無漏水情事，或故意不告知
系爭房屋漏水情事，應負瑕疵擔保責任及債務不履行責任。
另被告吉富發展有限公司、卓志忠身為原告之居間人，竟未
盡調查義務，故意或過失未告知系爭房屋存在漏水之瑕疵，
應負瑕疵擔保責任。又被告吉富發展有限公司、黃智業亦願
就系爭房屋之滲漏水負保固修繕責任。爰此，原告就上開被
告提起預備合併之訴，先位聲明第一項，請求被告鄒君棋依
民法第360條、第213條第1項、第3項、第215條等規定，賠
償漏水瑕疵損害即修復漏水費用為30萬元，並依民法第227
條之1、第195條第1項等規定，賠償非財產上損害20萬元，
合計損害50萬元；先位聲明第二項，請求被告吉富發展有限
公司、卓志忠依民法第227條、不動產經紀產業管理條例第2
6條第2項等規定，連帶賠償50萬元；備位聲明部分，請求被
告吉富發展有限公司、黃智業依112年4月21日保固協議書，
將系爭房屋修復至不滲漏水狀態等語，並聲明如上開變更後
所示之聲明。
二、被告部分：
㈠被告鄒君棋則以：兩造於111年9月22日簽立系爭契約，並於1
11年11月22日完成交屋危險移轉於原告時，系爭房屋是否即
有如原告所述主臥室牆壁、主臥室旁邊廁所天花板、客廳上
方天花板、廚房上方天花板出現滲漏水之瑕疵情形?或係於
交屋後始行發生？本件原告主張系爭房屋點交前即存在系爭
瑕疵云云，揆諸前揭說明，自應由原告就交屋時系爭房屋存
在系爭瑕疵乙節，負舉證之責。再者，原告於買受系爭房屋
前，曾親自至系爭房屋查看屋況，看屋過程中，未見有任何
滲漏水之壁癌瑕疵情形存在。且系爭房屋樓上即門牌號碼51
-1號3樓、51-2號3 樓，於112年10月23日至113年1月23日進
行裝潢施工，則縱然假設系爭房屋存有系爭滲漏水之瑕疵(
被告仍否認之)，是否即可斷定為系爭房屋點交前即存在之
瑕疵?或是交屋後因3樓之施工所造成？又原告當庭陳明本件
不聲請鑑定，復未提出其他證據舉證以實其說，尚無以釐清
系爭瑕疵是否存在長期滲漏水的情況暨滲漏水之成因，是其
前開主張，無以憑採。退言之，縱然假設系爭房屋存有系爭
滲漏水瑕疵(被告仍否認之)，而原告業於111年9月22日已簽
立增補特約（下稱系爭增補特約）而免除被告就系爭房屋之
滲漏水等之瑕疵擔保責任，原告本件訴訟實違反禁反言及誠
信原則，應無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回
。
㈡被告吉富發展有限公司則以：系爭增補特約係由原告所親簽
，且依系爭增補特約之約定，縱認系爭房屋有滲漏水之瑕疵
，原告不得再就系爭房屋之滲漏水事項向被告為請求損害賠
償，況且原告親自至系爭房屋現場確認說明書所載之屋況，
而被告吉富發展有限公司之仲介人員已要求系爭房屋之出賣
人及賣方仲介據實增具房屋現況說明書，並據以向原告為完
整說明，縱認系爭房屋有滲漏水之瑕疵，該等瑕疵無法依一
般通常檢查即知之隱性瑕疵，遑論原告未就系爭滲漏水之瑕
疵負舉證責任，及被告卓志忠就相關損害是否具可歸責事由
，無法要求被告卓志忠負相關損害賠償之責，被告吉富發展
有限公司更無由據以成立連帶賠償之責。再者，原告若認系
爭房屋仍存有滲漏水瑕疵之虞，應循系爭協議書之約定聯繫
仲介並由仲介聯繫修繕廠商妥為處理，惟原告未經通知被告
吉富發展有限公司聯繫廠商履行修繕保固之責，拒絕由保固
廠商就系爭房屋進行修繕，據以提起備位之訴，亦屬無據等
語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告黃智業未於言詞辯論到庭，惟曾具狀以：原告未就系爭
房屋有系爭滲漏水之瑕疵存在及數額負舉證責任，且若存在
滲漏水瑕疵，原告應依系爭保固協議書之約定，通知被告黃
智業、吉富發展有限公司聯繫廠商履行修繕保固之責，拒絕
由保固廠商就系爭房屋進行修繕，據以提起備位之訴，即屬
無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈣被告卓志忠未於言詞辯論到庭，惟曾具狀以：原告未就系爭
房屋有系爭滲漏水之瑕疵存在、仲介人員及仲介經紀業務者
就相關瑕疵是否具有可歸責事由、相關損害數額等，負舉證
責任，且若存在滲漏水瑕疵，原告業於111年9月22日已簽立
系爭增補特約而免除被告就系爭房屋之滲漏水等之瑕疵擔保
責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第22頁，並經本院依卷證資料
為部分文字之修正）：
㈠原告於111年8月間，透過有巢氏房屋加盟店即被告吉富發展
有限公司之不動產經紀業務仲介即被告卓志忠間，與被告鄒
君棋委託之永慶房屋加盟店，就被告鄒君棋名下所有桃園市
中壢區功學社新村51之1號房屋（即系爭房屋）及坐落土地
（即系爭房地）進行買賣協商，原告與被告鄒君棋之代理人
羅文均於111年9月22日就系爭房地簽立不動產買賣契約（即
系爭契約），總價金490萬元，並於111年11月22日完成交屋
。
㈡兩造簽立之不動產買賣契約書（即系爭契約）所附標的物現
況說明書第12點欄位「建物現況是否有壁癌、滲漏水情形」
、「建物是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水情形」，均
勾選「否」。
㈢原告與被告吉富發展有限公司、黃智業、訴外人鄒姵嫻於112
年4月21日簽立保固協議書（即系爭保固協議）。
四、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠系爭房屋之主臥室牆壁、主臥室旁邊廁所天花板、客廳上方
天花板、廚房上方天花板等處，是否有滲漏水之瑕疵？
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之
程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明
文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常
交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用
或品質而不具備者，即為物有瑕疵。而房屋，不論係新建或
中古屋，均係屬供人居住用途之住宅，故若有滲漏水情事發
生，衡情將導致屋內財物毀損、嚴重干擾使用者生活起居之
結果，而無以完足發揮供人居住之目的，亦且影響房屋交易
價格。是如房屋存有多處滲漏水之情形，自屬減少其通常效
用及價值之瑕疵。
⒉原告主張被告鄒君棋交付系爭房屋時，主臥室牆壁、主臥室
旁邊廁所天花板、客廳上方天花板、廚房上方天花板均有滲
漏水情形等情，業據其提出照片、112年4月21日簽立保固協
議書（即系爭保固協議）、興富工程行房屋修繕費用估價單
（下稱系爭估價單）等為憑（見本院卷一第13至15頁、第13
5至145頁)。經查：
⑴證人即開立系爭房屋修繕費用估價單之潘添富於本院具結證
稱：原告約於112年11月18日前一星期左右，請伊去系爭房
屋報價，當時發現系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置有壁癌
，就是報價單上所指二樓外牆施作五層防水，以及二樓室內
牆面剔除粉光之修繕，（提示上開照片）伊沒有發現廚房有
壁癌或滲漏水情況，伊也沒有看天花板部分，估價單寫到此
部分，是原告要伊估價的等語（見本院卷一第197至199頁)
，堪認訴外人潘添富於112年11月11日左右，至系爭房屋估
價修繕費用時，僅發現位於系爭房屋二樓房間內靠近外牆位
置有壁癌。再者，原告提起本件訴訟（即112年8月18日），
並於本院言詞辯論庭後，才委由訴外人潘添富至系爭房屋處
為修繕之估價，是衡諸常情，訴外人潘添富既受原告委託至
系爭房屋為可能滲漏水處估價，豈會僅就系爭房屋二樓房間
內靠近外牆位置處為現況觀察，而勿略系爭房屋其它處之檢
視，足見訴外人潘添富係受原告要求，而在系爭估價單上為
廚房處估價，實非系爭房屋廚房處有滲漏水之情況。甚者，
本案既已進入言詞辯論庭，原告因經濟考量而不聲請送鑑定
，無可厚非，然審酌其負有舉證系爭房屋滲漏水瑕疵之責，
而准許自行找訴外人潘添富為估價，但仍應以誠信為之，惟
其提出之系爭估價單暨隨附之滲漏水照片，僅有系爭房屋二
樓房間內靠近外牆位置處之壁癌為訴外人潘添富親自現況觀
察，其餘之處則非訴外人潘添富所檢視，卻要求外人潘添富
製作與其親自現況觀察不同之估價單，並隨附滲漏水之照片
，其手段尚有不當，自不待言。
⑵證人即永固防水工程謝賢欽於本院具結證稱：111年8月15日
、112年1月6日之保固書是伊提供的，111年8月15日是請伊
至系爭房屋的前後陽台施作防水，但伊沒有看到那邊有漏水
，另112年1月6日是請伊做2樓外牆的防水，在靠近外牆內側
的房間，有約30X30公分大小的壁癌等語（見本院卷一第240
至243頁），並有111年8月15日、112年1月6日之保固書為憑
（見本院卷一第125至126頁），佐以滲漏水之現況觀察，除
觀察者本身之因素將導致差異外（諸如是否具有專業、觀察
時之注意程度及觀察位置之選擇、主觀之判斷等），尚會因
觀察當時天候狀況、是否經長時間降雨而有差異，是上揭2
證人就所證述系爭房屋滲漏水之狀況大致相符，堪認系爭房
屋二樓房間內靠近外牆位置處，於112年1月6日至112月11日
11日間有滲漏水之事實，應可認定。至原告主張系爭房屋之
客廳上方天花板、廚房上方天花板等處，有滲漏水之瑕疵等
情，並未舉證證明之，難認為真實。
㈡系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處滲漏水情形之發生，該
滲漏水發生之時點為何？係於111年11月22日交屋前或後發
生？
證人即永慶房屋加盟店人員楊漢生於本院具結證稱：伊受被
告鄒君棋委託銷售系爭房地，伊有到系爭房屋現場看過，整
間房屋的裝潢都有重新粉刷過，並未有發現有壁癌或滲漏水
情況等語（見本院卷一第194頁反面至195頁），佐以系爭房
屋二樓房間內靠近外牆位置處，於112年1月6日至112月11日
11日間有滲漏水之情況，業經本院認定如前，此外原告主張
其於111年12月間，發現系爭房屋臥室處出現滲漏水之壁癌
，堪認系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處發生滲漏水之時
點，應為交屋後即111年12月間。至被告鄒君棋抗辯系爭房
屋樓上即門牌號碼51-1號3樓、51-2號3 樓，於112年10月23
日至113年1月23日進行裝潢施工，可能造成系爭房屋滲漏水
等情，惟上開樓上修繕始日為112年10月23日，顯較本院認
定系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處發生滲漏水之時點即
111年12月間之後，且相隔甚久，無從為有利被告鄒君棋之
認定。
㈢原告有無於111年9月22日簽立增補特約（即系爭增補特約可
否做為本件之認定依據）？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按當事人提出之私文
書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形
式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事
項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第
971 號判例意旨可參）。又按當事人提出之私文書，必先證
其真正，始有形式之證據力。如他造否認該提出之私文書繕
本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不
認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院93年度台上字
第1210號判例意旨）。經查，被告鄒君棋提出原告與其簽立
之系爭增補特約，為原告否認非其所親簽，而否認系爭增補
特約之真正，自應由被告鄒君棋負舉證責任。
⒉證人即永慶房屋加盟店人員楊漢生於本院具結證稱：（提示
系爭增補特約）兩造在簽系爭契約時，伊有見到系爭增補特
約，系爭增補特約上之「何憶蕙」是由原告親自簽的等語（
見本院卷一第195頁反面至196頁），佐以比對同日即111年9
月22日系爭契約合約書附約條款（本院卷一第12頁）、系爭
增補特約（本院一第124頁）等上之「何憶蕙」簽名，
（合約書附約條款） （系爭增補特約）
可見兩份文件上之「何憶蕙」運筆方式，大致相同，是原告
否認系爭增補特約非其所親簽等情，不足採信，從而系爭增
補特約可為本件之認定。
㈣系爭增補特約可否免除系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處
滲漏水之瑕疵擔保責任？
⒈按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者
，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366
條定有明文。依該規定立法理由謂：瑕疵擔保之義務，因買
受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有
效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信
用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效等語，可知民法關
於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免
除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔
保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104
年度台上字第550號判決意旨參照），是民法關於出賣人物
之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，於此情
形，除有民法第366條規定，出賣人故意不告知其瑕疵者外
，買受人即不得再本於物之瑕疵擔保有所主張。又所謂故意
不告知其瑕疵，應就出賣人個人之情事定之，亦即須出賣人
事實上知悉有瑕疵而不告知，方足當之，且就該知悉有瑕疵
而不告知之情事，應由主張該免除瑕疵擔保責任特約因之而
為無效者負舉證之責。
⒉證人即永慶房屋加盟店人員楊漢生於本院具結證稱：在簽約
前，銷售業務員有帶原告到系爭房屋看過，兩造在簽系爭契
約時，並沒有壁癌或滲漏水情況，因為被告鄒君棋想要售屋
價格是比成交價高，我們去說服被告鄒君棋說，如果之後若
有壁癌或滲漏水情況由原告自行處理的話，可否降價給他，
原告也接受，所以我們才會寫系爭增補特約等語（見本院卷
一第196頁），佐以觀諸系爭增補特約之約定「甲方（即原
告）已至本買賣標的物現場確認，本買賣標的物門縫較寛、
鐵門需更換、油漆修復問題，甲方同意自行修復並負擔修繕
所需費用。甲、乙（即被告鄒君棋）雙方同意簽訂總價490
萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後
買賣標的物發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等
屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕
疵，……，乙方仍負瑕疵擔保責任。甲方經謹慎評估後，同意
此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介在為任何請
求。」（見本院卷一第124頁），足認原告已免除被告鄒君
棋之物之瑕疵擔保責任，況且系爭房屋二樓房間內靠近外牆
位置處之滲漏水瑕疵，為交屋後即111年12月間所發生，業
經本院認定如前，是原告未舉證爭房屋二樓房間內靠近外牆
位置處之滲漏水瑕疵於交屋前即已存在，原告復以物之瑕疵
擔保相關規定，請求被告鄒君棋負賠償之責，即屬無據。
⒊原告另主張兩造簽立之不動產買賣契約書（即系爭契約）所
附標的物現況說明書第12點欄位「建物現況是否有壁癌、滲
漏水情形」、「建物是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水
情形」，均勾選「否」，惟依111年8月15日保固書所載，被
告鄒君棋於出售系爭房屋前1年內已有修復壁癌及滲漏水之
情形，自屬故意不告知瑕疵，不得以特約免除瑕疵擔保責任
等情，惟證人即永固防水工程謝賢欽於本院具結證稱：111
年8月15日之保固書是伊提供的，111年8月15日是請伊至系
爭房屋的前後陽台施作防水，但伊沒有看到那邊有漏水等語
（見本院卷一第240頁反面），佐以111年8月15日保固書亦
未記載系爭房屋有何滲漏水或壁癌之情事，此有上開保固書
為佐（見本院卷一第125頁），堪認訴外人謝賢欽雖有於111
年8月15日開立施工項目「前後陽台牆面防水工程」保固書
，且至系爭房屋前後陽台牆面施作防水工程，但其至現場確
未發現有何滲漏水或壁癌之情事。再者，證人即永慶房屋加
盟店人員楊漢生於本院具結證稱：在簽系爭契約前，銷售業
務員有帶原告到系爭房屋看過，伊也有到現場看過，當時系
爭房屋有整理過，房間及天花板都有重新粉刷，並沒有發現
壁癌或滲漏水情形，經過調查後，才會在現況說明書第12點
欄位「建物現況是否有壁癌、滲漏水情形」、「建物是否曾
在最近一年內修復壁癌、滲漏水情形」，均勾選「否」等語
（見本院卷一第194反至195頁），益徵系爭房屋於簽約前，
經原告及訴外人楊漢生等人確認無滲漏水之情況，難認被告
鄒君棋於現況說明書第12點欄位「建物現況是否有壁癌、滲
漏水情形」、「建物是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水
情形」，均勾選「否」等情，有何不實。從而原告主張被告
鄒君棋於出售系爭房屋前1年內已有修復壁癌及滲漏水之情
形，自屬故意不告知瑕疵等情，尚屬無據，委無可採。
⒋至原告另主張交屋後5個月內已出現2次以上滲漏水壁癌，衡
諸經驗法則，壁癌產生之原因係因潮濕氣候及時間之因素共
同影響，水分沿著外牆老化所生孔隙裂縫滲入水泥砂漿磚牆
，再使室內油漆因潮濕產生剝落現象，非短時間內生成，可
合理推論已存在一段期間，應於交屋時即已存在等情，查，
系爭房屋於65年11月10日建築完成，此有系爭房屋謄本可佐
（本院卷一第33頁），足見系爭房屋於交屋時，其屋齡已高
達46年之久，且原告所述壁癌產生之原因係因潮濕氣候及時
間之因素共同影響，水分沿著外牆老化所生孔隙裂縫滲入水
泥砂漿磚牆，再使室內油漆因潮濕產生剝落現象，非短時間
內生成等情，亦與常情無誤，然系爭房屋於交屋時之屋齡既
已高達46年，外牆之老化亦為常態，本來可能因大雨或水而
沿外牆老化所生孔隙裂縫滲入水泥砂漿磚牆，且上情亦為原
告及被告鄒君棋所知悉，而仲介為促成此系爭房地之買賣，
方由被告鄒君棋以降價方式，換取免除被告鄒君棋日後如滲
漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題之瑕疵擔保責任，原告因此
可取得較優惠之價格購買系爭房地，而達成買賣系爭房地之
合意，故在系爭房屋交屋時，既無滲漏水、壁癌、龜裂…等
屋況問題，縱於交屋後始發生滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況
問題，依系爭增補特約之約定，原告難以物之瑕疵擔保相關
規定，請求被告鄒君棋負賠償之責。
㈤原告得否請求被告鄒君棋給付修復漏水費用30萬元，及非財
產上損害20萬元？
查，原告已免除被告鄒君棋之瑕疵擔保責任，況且系爭房屋
二樓房間內靠近外牆位置處之滲漏水瑕疵，為交屋後即111
年12月間所發生，是原告未舉證爭房屋二樓房間內靠近外牆
位置處之滲漏水瑕疵於交屋前即已存在，原告以民法第民法
第360條、第213條第1項、第3項、第215條等規定，請求被
告鄒君棋賠償漏水瑕疵損害即修復漏水費用為30萬元，及依
民法第227條之1、第195條第1項等規定，請求被告鄒君棋給
付非財產上損害20萬元，自屬無理由，礙難准許。
㈥原告得否以被告吉富發公司就系爭房屋預見危險及調查義務
而未盡，依民法第227條、不動產經紀產業管理條例第26條
第2項，與被告卓志忠，就系爭房屋滲漏水情形，請求連帶
賠償50萬元？
查，被告鄒君棋於現況說明書第12點欄位「建物現況是否有
壁癌、滲漏水情形」、「建物是否曾在最近一年內修復壁癌
、滲漏水情形」，均勾選「否」等情，並與事實無不符，此
經本院認定如前，況且原告於簽約前，已至系爭房屋現場確
認，僅有門縫較寛、鐵門需更換、油漆修復等問題，此有系
爭增補特約可佐（見同上），並無滲漏水或壁癌之情事，況
且系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處之滲漏水瑕疵，為交
屋後即111年12月間所發生，如前所述，又原告未舉證被告
吉富發展有限公司、卓志忠有何隱瞞資訊或未盡調查義務之
情況，是原告主張被告吉富發展有限公司、卓志忠未盡調查
義務，並故意或過失未告知系爭房屋存在漏水之瑕疵等情，
尚屬無據，從而其依民法第227條、不動產經紀產業管理條
例第26條第2項，請求被告吉富發展有限公司、被告卓志忠
，就系爭房屋滲漏水情形，連帶賠償50萬元，自無理由。
㈦原告得否依系爭保固協議書之約定，請求被告吉富發展有限
公司、黃智業應將門牌地址桃園市中壢區功學社新村51之1
號房屋修復至不滲漏水狀態？
查，觀諸系爭保固協議書全文「因本案結案後，買方（即原告）發現屋況有滲漏水壁癌等現象（如附圖），經告知反應後，請原施作廠商修繕，但原廠商未修理完整，經過兩週後依然存在壁癌狀況，因此協商另外找廠商進行修繕，並由新廠商及房仲負責提供1年保固，買方悉知同意此做法，如1年內再有發生滲漏水壁癌等現象，買方可直接請房仲聯繫廠商處理。」等情（本院卷一第13頁），是依上開協議約定，須協商找廠商進行修繕，再由該廠商及房仲即被告吉富發展有限公司、黃智業提供1年之保固，而被告吉富發展有限公司、黃智業所負之「保固」責任，應係指上開被告2人對於上開新廠商所完成之修繕工程，所負起的擔保責任，而非直接由被告吉富發展有限公司、黃智業負責修繕滲漏水，況且原告未舉證是否依系爭保固協議書之約定，已協商後找廠商進行修繕，並經該廠商進行修繕完畢，而再發現上處有滲漏水之情況，難認被告吉富發公司、黃智業應依系爭保固協議書之約定，履行系爭房屋之滲漏水情形之修繕保固責任，更遑論原告可直接依系爭保固協議書之約定，請求被告吉富發展有限公司、黃智業修復至不漏水。是原告主張依系爭保固協議書之約定，請求被告吉富發展有限公司、黃智業應將門牌地址桃園市中壢區功學社新村51之1號房屋修復至不滲漏水狀態等情，自無理由。
五、綜上所述，原告先位依民法第360條、第213條第1項、第3項
、第215條、第227條之1、第195條第1項等規定，請求被告
鄒君棋給付50萬元及法定遲延利息，及依民法第227條、不
動產經紀產業管理條例第26條第2項等規定，請求被告吉富
發展有限公司、卓志忠連帶給付50萬元及法定遲延利息；原
告備位依系爭保固協議書，請求被告吉富發展有限公司、黃
智業將系爭房屋修復至不滲漏水狀態，均為無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 紀榮泰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 郭玉芬
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
112年度壢簡字第1822號
原 告 何憶蕙 住桃園市中壢區功學社新村51之1號
訴訟代理人 黃暖琇律師
被 告 鄒君棋 住桃園市中壢區愛國路21號
訴訟代理人 潘維成律師
複 代 理人 詹傑麟律師
被 告 吉富發展有限公司
設桃園市中壢區中華路一段282號
法定代理人 謝睿寧 住同上
訴訟代理人 游嵥彥律師
複 代 理人 葉冠彣律師
李長彥律師（已解除委任）
被 告 黃智業 住桃園市中壢區中華路一段282號
卓志忠 住同上
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國113年8月5日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文，
依同法第436條第2項規定於簡易訴訟程序適用之。查原告起
訴時聲明：「先位聲明：被告鄒君棋、吉富發展有限公司、
卓志忠應連帶給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息；備位聲明：被告吉富發展有限公司、黃智業應將門牌地
址桃園市中壢區功學社新村51之1號房屋修復至不滲漏水狀
態」（見本院卷一第3頁及反面），迭經變更後聲明：「先
位聲明：㈠被告鄒君棋應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，㈡
被告吉富發展有限公司、卓志忠應連帶給付原告50萬元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息，㈢上開第㈠、㈡項給付，倘被告任一人為給付，
於其給付範圍內，其餘被告同免除義務；備位聲明：被告吉
富發展有限公司、黃智業應將門牌地址桃園市中壢區功學社
新村51之1號房屋修復至不滲漏水狀態」（見本院卷一第92
至93頁），核原告所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且
不礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，尚無不合，
應予准許。
二、被告黃智業、卓志忠經合法通知，均未於言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條
第2項、第385條第1項前段規定，依原告聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國111年8月間，透過有巢氏房屋加盟店
即被告吉富發展有限公司之不動產經紀業務仲介即被告卓志
忠居間，與被告鄒君棋委託之永慶房屋加盟店，就被告鄒君
棋名下所有桃園市中壢區功學社新村51之1號房屋（下稱系
爭房屋）及坐落土地（下合稱系爭房地）進行買賣協商，然
被告鄒君棋與永慶房屋仲介共同隱瞞系爭房屋有滲漏水之瑕
疵，並由被告鄒君棋委託之代理人羅文均於不動產買賣契約
書所附標的物現況說明書第12點「建物現況是否有壁癌、滲
漏水情形」欄位勾選「否」、「建物是否曾在最近一年內修
復壁癌、滲漏水情形」欄位勾選「否」，以此表示系爭房屋
未有滲漏水及修繕情事，其後於111年9月22日，原告與被告
鄒君棋之代理人羅文均就系爭房地簽立不動產買賣契約（下
稱系爭契約），總價金490萬元，並於111年11月22日交屋。
惟原告於111年12月間，發現系爭房屋臥室等處出現滲漏水
之壁癌，原告聯絡被告鄒君棋其避不見面，推由賣方之永慶
房屋委託工人到場修繕，修繕二週後又出現其它壁癌，原告
向賣方反應後改由有巢氏房屋出面修繕，並於112年4月21日
由被告吉富發展有限公司、黃智業出面與原告協議，願就系
爭房屋之滲漏水壁癌情形由新廠商及房仲業共同保固一年，
並簽立保固協議書（下稱系爭保固協議書），但原告又於11
2年6月發現臥房等處冒出新的壁癌，可見賣方及仲介人員未
能就滲漏水之原因進行根本修繕以修補瑕疵，目前仍存在滲
漏水情形如下：主臥室牆壁、主臥室旁邊廁所天花板、客廳
上方天花板、廚房上方天花板等處（下稱系爭滲漏水），足
見系爭房屋於交屋前已出現系爭滲漏水，且依估價單所載之
「2樓外牆施作五層防水」、「吊車」、「2樓室內牆面剔除
」、「2樓室內牆面粉光」等項目之修繕費用共計18萬7,500
元，為修繕系爭房屋滲漏水回復原狀所必須支出之費用。並
致原告於交屋後半年內頻繁承受滲漏水修繕之精神折磨，且
主臥室出現壁癌，令原告觸目驚心苦不堪言，已影響及不法
侵害原告居住品質之居住安寧人格利益，況且原告患有焦慮
症，因而整日擔心、焦慮而無法入睡，造成精神狀況極度不
佳，而請求非財產上損害。綜上，被告鄒君棋為求出售系爭
房屋而以粗製濫造之手法粉飾太平，且於簽訂系爭契約時，
由其代理人羅文均保證系爭房屋無漏水情事，或故意不告知
系爭房屋漏水情事，應負瑕疵擔保責任及債務不履行責任。
另被告吉富發展有限公司、卓志忠身為原告之居間人，竟未
盡調查義務，故意或過失未告知系爭房屋存在漏水之瑕疵，
應負瑕疵擔保責任。又被告吉富發展有限公司、黃智業亦願
就系爭房屋之滲漏水負保固修繕責任。爰此，原告就上開被
告提起預備合併之訴，先位聲明第一項，請求被告鄒君棋依
民法第360條、第213條第1項、第3項、第215條等規定，賠
償漏水瑕疵損害即修復漏水費用為30萬元，並依民法第227
條之1、第195條第1項等規定，賠償非財產上損害20萬元，
合計損害50萬元；先位聲明第二項，請求被告吉富發展有限
公司、卓志忠依民法第227條、不動產經紀產業管理條例第2
6條第2項等規定，連帶賠償50萬元；備位聲明部分，請求被
告吉富發展有限公司、黃智業依112年4月21日保固協議書，
將系爭房屋修復至不滲漏水狀態等語，並聲明如上開變更後
所示之聲明。
二、被告部分：
㈠被告鄒君棋則以：兩造於111年9月22日簽立系爭契約，並於1
11年11月22日完成交屋危險移轉於原告時，系爭房屋是否即
有如原告所述主臥室牆壁、主臥室旁邊廁所天花板、客廳上
方天花板、廚房上方天花板出現滲漏水之瑕疵情形?或係於
交屋後始行發生？本件原告主張系爭房屋點交前即存在系爭
瑕疵云云，揆諸前揭說明，自應由原告就交屋時系爭房屋存
在系爭瑕疵乙節，負舉證之責。再者，原告於買受系爭房屋
前，曾親自至系爭房屋查看屋況，看屋過程中，未見有任何
滲漏水之壁癌瑕疵情形存在。且系爭房屋樓上即門牌號碼51
-1號3樓、51-2號3 樓，於112年10月23日至113年1月23日進
行裝潢施工，則縱然假設系爭房屋存有系爭滲漏水之瑕疵(
被告仍否認之)，是否即可斷定為系爭房屋點交前即存在之
瑕疵?或是交屋後因3樓之施工所造成？又原告當庭陳明本件
不聲請鑑定，復未提出其他證據舉證以實其說，尚無以釐清
系爭瑕疵是否存在長期滲漏水的情況暨滲漏水之成因，是其
前開主張，無以憑採。退言之，縱然假設系爭房屋存有系爭
滲漏水瑕疵(被告仍否認之)，而原告業於111年9月22日已簽
立增補特約（下稱系爭增補特約）而免除被告就系爭房屋之
滲漏水等之瑕疵擔保責任，原告本件訴訟實違反禁反言及誠
信原則，應無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回
。
㈡被告吉富發展有限公司則以：系爭增補特約係由原告所親簽
，且依系爭增補特約之約定，縱認系爭房屋有滲漏水之瑕疵
，原告不得再就系爭房屋之滲漏水事項向被告為請求損害賠
償，況且原告親自至系爭房屋現場確認說明書所載之屋況，
而被告吉富發展有限公司之仲介人員已要求系爭房屋之出賣
人及賣方仲介據實增具房屋現況說明書，並據以向原告為完
整說明，縱認系爭房屋有滲漏水之瑕疵，該等瑕疵無法依一
般通常檢查即知之隱性瑕疵，遑論原告未就系爭滲漏水之瑕
疵負舉證責任，及被告卓志忠就相關損害是否具可歸責事由
，無法要求被告卓志忠負相關損害賠償之責，被告吉富發展
有限公司更無由據以成立連帶賠償之責。再者，原告若認系
爭房屋仍存有滲漏水瑕疵之虞，應循系爭協議書之約定聯繫
仲介並由仲介聯繫修繕廠商妥為處理，惟原告未經通知被告
吉富發展有限公司聯繫廠商履行修繕保固之責，拒絕由保固
廠商就系爭房屋進行修繕，據以提起備位之訴，亦屬無據等
語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告黃智業未於言詞辯論到庭，惟曾具狀以：原告未就系爭
房屋有系爭滲漏水之瑕疵存在及數額負舉證責任，且若存在
滲漏水瑕疵，原告應依系爭保固協議書之約定，通知被告黃
智業、吉富發展有限公司聯繫廠商履行修繕保固之責，拒絕
由保固廠商就系爭房屋進行修繕，據以提起備位之訴，即屬
無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈣被告卓志忠未於言詞辯論到庭，惟曾具狀以：原告未就系爭
房屋有系爭滲漏水之瑕疵存在、仲介人員及仲介經紀業務者
就相關瑕疵是否具有可歸責事由、相關損害數額等，負舉證
責任，且若存在滲漏水瑕疵，原告業於111年9月22日已簽立
系爭增補特約而免除被告就系爭房屋之滲漏水等之瑕疵擔保
責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第22頁，並經本院依卷證資料
為部分文字之修正）：
㈠原告於111年8月間，透過有巢氏房屋加盟店即被告吉富發展
有限公司之不動產經紀業務仲介即被告卓志忠間，與被告鄒
君棋委託之永慶房屋加盟店，就被告鄒君棋名下所有桃園市
中壢區功學社新村51之1號房屋（即系爭房屋）及坐落土地
（即系爭房地）進行買賣協商，原告與被告鄒君棋之代理人
羅文均於111年9月22日就系爭房地簽立不動產買賣契約（即
系爭契約），總價金490萬元，並於111年11月22日完成交屋
。
㈡兩造簽立之不動產買賣契約書（即系爭契約）所附標的物現
況說明書第12點欄位「建物現況是否有壁癌、滲漏水情形」
、「建物是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水情形」，均
勾選「否」。
㈢原告與被告吉富發展有限公司、黃智業、訴外人鄒姵嫻於112
年4月21日簽立保固協議書（即系爭保固協議）。
四、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠系爭房屋之主臥室牆壁、主臥室旁邊廁所天花板、客廳上方
天花板、廚房上方天花板等處，是否有滲漏水之瑕疵？
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之
程度無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明
文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常
交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用
或品質而不具備者，即為物有瑕疵。而房屋，不論係新建或
中古屋，均係屬供人居住用途之住宅，故若有滲漏水情事發
生，衡情將導致屋內財物毀損、嚴重干擾使用者生活起居之
結果，而無以完足發揮供人居住之目的，亦且影響房屋交易
價格。是如房屋存有多處滲漏水之情形，自屬減少其通常效
用及價值之瑕疵。
⒉原告主張被告鄒君棋交付系爭房屋時，主臥室牆壁、主臥室
旁邊廁所天花板、客廳上方天花板、廚房上方天花板均有滲
漏水情形等情，業據其提出照片、112年4月21日簽立保固協
議書（即系爭保固協議）、興富工程行房屋修繕費用估價單
（下稱系爭估價單）等為憑（見本院卷一第13至15頁、第13
5至145頁)。經查：
⑴證人即開立系爭房屋修繕費用估價單之潘添富於本院具結證
稱：原告約於112年11月18日前一星期左右，請伊去系爭房
屋報價，當時發現系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置有壁癌
，就是報價單上所指二樓外牆施作五層防水，以及二樓室內
牆面剔除粉光之修繕，（提示上開照片）伊沒有發現廚房有
壁癌或滲漏水情況，伊也沒有看天花板部分，估價單寫到此
部分，是原告要伊估價的等語（見本院卷一第197至199頁)
，堪認訴外人潘添富於112年11月11日左右，至系爭房屋估
價修繕費用時，僅發現位於系爭房屋二樓房間內靠近外牆位
置有壁癌。再者，原告提起本件訴訟（即112年8月18日），
並於本院言詞辯論庭後，才委由訴外人潘添富至系爭房屋處
為修繕之估價，是衡諸常情，訴外人潘添富既受原告委託至
系爭房屋為可能滲漏水處估價，豈會僅就系爭房屋二樓房間
內靠近外牆位置處為現況觀察，而勿略系爭房屋其它處之檢
視，足見訴外人潘添富係受原告要求，而在系爭估價單上為
廚房處估價，實非系爭房屋廚房處有滲漏水之情況。甚者，
本案既已進入言詞辯論庭，原告因經濟考量而不聲請送鑑定
，無可厚非，然審酌其負有舉證系爭房屋滲漏水瑕疵之責，
而准許自行找訴外人潘添富為估價，但仍應以誠信為之，惟
其提出之系爭估價單暨隨附之滲漏水照片，僅有系爭房屋二
樓房間內靠近外牆位置處之壁癌為訴外人潘添富親自現況觀
察，其餘之處則非訴外人潘添富所檢視，卻要求外人潘添富
製作與其親自現況觀察不同之估價單，並隨附滲漏水之照片
，其手段尚有不當，自不待言。
⑵證人即永固防水工程謝賢欽於本院具結證稱：111年8月15日
、112年1月6日之保固書是伊提供的，111年8月15日是請伊
至系爭房屋的前後陽台施作防水，但伊沒有看到那邊有漏水
，另112年1月6日是請伊做2樓外牆的防水，在靠近外牆內側
的房間，有約30X30公分大小的壁癌等語（見本院卷一第240
至243頁），並有111年8月15日、112年1月6日之保固書為憑
（見本院卷一第125至126頁），佐以滲漏水之現況觀察，除
觀察者本身之因素將導致差異外（諸如是否具有專業、觀察
時之注意程度及觀察位置之選擇、主觀之判斷等），尚會因
觀察當時天候狀況、是否經長時間降雨而有差異，是上揭2
證人就所證述系爭房屋滲漏水之狀況大致相符，堪認系爭房
屋二樓房間內靠近外牆位置處，於112年1月6日至112月11日
11日間有滲漏水之事實，應可認定。至原告主張系爭房屋之
客廳上方天花板、廚房上方天花板等處，有滲漏水之瑕疵等
情，並未舉證證明之，難認為真實。
㈡系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處滲漏水情形之發生，該
滲漏水發生之時點為何？係於111年11月22日交屋前或後發
生？
證人即永慶房屋加盟店人員楊漢生於本院具結證稱：伊受被
告鄒君棋委託銷售系爭房地，伊有到系爭房屋現場看過，整
間房屋的裝潢都有重新粉刷過，並未有發現有壁癌或滲漏水
情況等語（見本院卷一第194頁反面至195頁），佐以系爭房
屋二樓房間內靠近外牆位置處，於112年1月6日至112月11日
11日間有滲漏水之情況，業經本院認定如前，此外原告主張
其於111年12月間，發現系爭房屋臥室處出現滲漏水之壁癌
，堪認系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處發生滲漏水之時
點，應為交屋後即111年12月間。至被告鄒君棋抗辯系爭房
屋樓上即門牌號碼51-1號3樓、51-2號3 樓，於112年10月23
日至113年1月23日進行裝潢施工，可能造成系爭房屋滲漏水
等情，惟上開樓上修繕始日為112年10月23日，顯較本院認
定系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處發生滲漏水之時點即
111年12月間之後，且相隔甚久，無從為有利被告鄒君棋之
認定。
㈢原告有無於111年9月22日簽立增補特約（即系爭增補特約可
否做為本件之認定依據）？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按當事人提出之私文
書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形
式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事
項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第
971 號判例意旨可參）。又按當事人提出之私文書，必先證
其真正，始有形式之證據力。如他造否認該提出之私文書繕
本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不
認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院93年度台上字
第1210號判例意旨）。經查，被告鄒君棋提出原告與其簽立
之系爭增補特約，為原告否認非其所親簽，而否認系爭增補
特約之真正，自應由被告鄒君棋負舉證責任。
⒉證人即永慶房屋加盟店人員楊漢生於本院具結證稱：（提示
系爭增補特約）兩造在簽系爭契約時，伊有見到系爭增補特
約，系爭增補特約上之「何憶蕙」是由原告親自簽的等語（
見本院卷一第195頁反面至196頁），佐以比對同日即111年9
月22日系爭契約合約書附約條款（本院卷一第12頁）、系爭
增補特約（本院一第124頁）等上之「何憶蕙」簽名，
（合約書附約條款） （系爭增補特約）
可見兩份文件上之「何憶蕙」運筆方式，大致相同，是原告
否認系爭增補特約非其所親簽等情，不足採信，從而系爭增
補特約可為本件之認定。
㈣系爭增補特約可否免除系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處
滲漏水之瑕疵擔保責任？
⒈按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者
，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366
條定有明文。依該規定立法理由謂：瑕疵擔保之義務，因買
受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有
效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信
用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效等語，可知民法關
於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免
除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔
保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104
年度台上字第550號判決意旨參照），是民法關於出賣人物
之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，於此情
形，除有民法第366條規定，出賣人故意不告知其瑕疵者外
，買受人即不得再本於物之瑕疵擔保有所主張。又所謂故意
不告知其瑕疵，應就出賣人個人之情事定之，亦即須出賣人
事實上知悉有瑕疵而不告知，方足當之，且就該知悉有瑕疵
而不告知之情事，應由主張該免除瑕疵擔保責任特約因之而
為無效者負舉證之責。
⒉證人即永慶房屋加盟店人員楊漢生於本院具結證稱：在簽約
前，銷售業務員有帶原告到系爭房屋看過，兩造在簽系爭契
約時，並沒有壁癌或滲漏水情況，因為被告鄒君棋想要售屋
價格是比成交價高，我們去說服被告鄒君棋說，如果之後若
有壁癌或滲漏水情況由原告自行處理的話，可否降價給他，
原告也接受，所以我們才會寫系爭增補特約等語（見本院卷
一第196頁），佐以觀諸系爭增補特約之約定「甲方（即原
告）已至本買賣標的物現場確認，本買賣標的物門縫較寛、
鐵門需更換、油漆修復問題，甲方同意自行修復並負擔修繕
所需費用。甲、乙（即被告鄒君棋）雙方同意簽訂總價490
萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後
買賣標的物發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等
屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕
疵，……，乙方仍負瑕疵擔保責任。甲方經謹慎評估後，同意
此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介在為任何請
求。」（見本院卷一第124頁），足認原告已免除被告鄒君
棋之物之瑕疵擔保責任，況且系爭房屋二樓房間內靠近外牆
位置處之滲漏水瑕疵，為交屋後即111年12月間所發生，業
經本院認定如前，是原告未舉證爭房屋二樓房間內靠近外牆
位置處之滲漏水瑕疵於交屋前即已存在，原告復以物之瑕疵
擔保相關規定，請求被告鄒君棋負賠償之責，即屬無據。
⒊原告另主張兩造簽立之不動產買賣契約書（即系爭契約）所
附標的物現況說明書第12點欄位「建物現況是否有壁癌、滲
漏水情形」、「建物是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水
情形」，均勾選「否」，惟依111年8月15日保固書所載，被
告鄒君棋於出售系爭房屋前1年內已有修復壁癌及滲漏水之
情形，自屬故意不告知瑕疵，不得以特約免除瑕疵擔保責任
等情，惟證人即永固防水工程謝賢欽於本院具結證稱：111
年8月15日之保固書是伊提供的，111年8月15日是請伊至系
爭房屋的前後陽台施作防水，但伊沒有看到那邊有漏水等語
（見本院卷一第240頁反面），佐以111年8月15日保固書亦
未記載系爭房屋有何滲漏水或壁癌之情事，此有上開保固書
為佐（見本院卷一第125頁），堪認訴外人謝賢欽雖有於111
年8月15日開立施工項目「前後陽台牆面防水工程」保固書
，且至系爭房屋前後陽台牆面施作防水工程，但其至現場確
未發現有何滲漏水或壁癌之情事。再者，證人即永慶房屋加
盟店人員楊漢生於本院具結證稱：在簽系爭契約前，銷售業
務員有帶原告到系爭房屋看過，伊也有到現場看過，當時系
爭房屋有整理過，房間及天花板都有重新粉刷，並沒有發現
壁癌或滲漏水情形，經過調查後，才會在現況說明書第12點
欄位「建物現況是否有壁癌、滲漏水情形」、「建物是否曾
在最近一年內修復壁癌、滲漏水情形」，均勾選「否」等語
（見本院卷一第194反至195頁），益徵系爭房屋於簽約前，
經原告及訴外人楊漢生等人確認無滲漏水之情況，難認被告
鄒君棋於現況說明書第12點欄位「建物現況是否有壁癌、滲
漏水情形」、「建物是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水
情形」，均勾選「否」等情，有何不實。從而原告主張被告
鄒君棋於出售系爭房屋前1年內已有修復壁癌及滲漏水之情
形，自屬故意不告知瑕疵等情，尚屬無據，委無可採。
⒋至原告另主張交屋後5個月內已出現2次以上滲漏水壁癌，衡
諸經驗法則，壁癌產生之原因係因潮濕氣候及時間之因素共
同影響，水分沿著外牆老化所生孔隙裂縫滲入水泥砂漿磚牆
，再使室內油漆因潮濕產生剝落現象，非短時間內生成，可
合理推論已存在一段期間，應於交屋時即已存在等情，查，
系爭房屋於65年11月10日建築完成，此有系爭房屋謄本可佐
（本院卷一第33頁），足見系爭房屋於交屋時，其屋齡已高
達46年之久，且原告所述壁癌產生之原因係因潮濕氣候及時
間之因素共同影響，水分沿著外牆老化所生孔隙裂縫滲入水
泥砂漿磚牆，再使室內油漆因潮濕產生剝落現象，非短時間
內生成等情，亦與常情無誤，然系爭房屋於交屋時之屋齡既
已高達46年，外牆之老化亦為常態，本來可能因大雨或水而
沿外牆老化所生孔隙裂縫滲入水泥砂漿磚牆，且上情亦為原
告及被告鄒君棋所知悉，而仲介為促成此系爭房地之買賣，
方由被告鄒君棋以降價方式，換取免除被告鄒君棋日後如滲
漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題之瑕疵擔保責任，原告因此
可取得較優惠之價格購買系爭房地，而達成買賣系爭房地之
合意，故在系爭房屋交屋時，既無滲漏水、壁癌、龜裂…等
屋況問題，縱於交屋後始發生滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況
問題，依系爭增補特約之約定，原告難以物之瑕疵擔保相關
規定，請求被告鄒君棋負賠償之責。
㈤原告得否請求被告鄒君棋給付修復漏水費用30萬元，及非財
產上損害20萬元？
查，原告已免除被告鄒君棋之瑕疵擔保責任，況且系爭房屋
二樓房間內靠近外牆位置處之滲漏水瑕疵，為交屋後即111
年12月間所發生，是原告未舉證爭房屋二樓房間內靠近外牆
位置處之滲漏水瑕疵於交屋前即已存在，原告以民法第民法
第360條、第213條第1項、第3項、第215條等規定，請求被
告鄒君棋賠償漏水瑕疵損害即修復漏水費用為30萬元，及依
民法第227條之1、第195條第1項等規定，請求被告鄒君棋給
付非財產上損害20萬元，自屬無理由，礙難准許。
㈥原告得否以被告吉富發公司就系爭房屋預見危險及調查義務
而未盡，依民法第227條、不動產經紀產業管理條例第26條
第2項，與被告卓志忠，就系爭房屋滲漏水情形，請求連帶
賠償50萬元？
查，被告鄒君棋於現況說明書第12點欄位「建物現況是否有
壁癌、滲漏水情形」、「建物是否曾在最近一年內修復壁癌
、滲漏水情形」，均勾選「否」等情，並與事實無不符，此
經本院認定如前，況且原告於簽約前，已至系爭房屋現場確
認，僅有門縫較寛、鐵門需更換、油漆修復等問題，此有系
爭增補特約可佐（見同上），並無滲漏水或壁癌之情事，況
且系爭房屋二樓房間內靠近外牆位置處之滲漏水瑕疵，為交
屋後即111年12月間所發生，如前所述，又原告未舉證被告
吉富發展有限公司、卓志忠有何隱瞞資訊或未盡調查義務之
情況，是原告主張被告吉富發展有限公司、卓志忠未盡調查
義務，並故意或過失未告知系爭房屋存在漏水之瑕疵等情，
尚屬無據，從而其依民法第227條、不動產經紀產業管理條
例第26條第2項，請求被告吉富發展有限公司、被告卓志忠
，就系爭房屋滲漏水情形，連帶賠償50萬元，自無理由。
㈦原告得否依系爭保固協議書之約定，請求被告吉富發展有限
公司、黃智業應將門牌地址桃園市中壢區功學社新村51之1
號房屋修復至不滲漏水狀態？
查，觀諸系爭保固協議書全文「因本案結案後，買方（即原告）發現屋況有滲漏水壁癌等現象（如附圖），經告知反應後，請原施作廠商修繕，但原廠商未修理完整，經過兩週後依然存在壁癌狀況，因此協商另外找廠商進行修繕，並由新廠商及房仲負責提供1年保固，買方悉知同意此做法，如1年內再有發生滲漏水壁癌等現象，買方可直接請房仲聯繫廠商處理。」等情（本院卷一第13頁），是依上開協議約定，須協商找廠商進行修繕，再由該廠商及房仲即被告吉富發展有限公司、黃智業提供1年之保固，而被告吉富發展有限公司、黃智業所負之「保固」責任，應係指上開被告2人對於上開新廠商所完成之修繕工程，所負起的擔保責任，而非直接由被告吉富發展有限公司、黃智業負責修繕滲漏水，況且原告未舉證是否依系爭保固協議書之約定，已協商後找廠商進行修繕，並經該廠商進行修繕完畢，而再發現上處有滲漏水之情況，難認被告吉富發公司、黃智業應依系爭保固協議書之約定，履行系爭房屋之滲漏水情形之修繕保固責任，更遑論原告可直接依系爭保固協議書之約定，請求被告吉富發展有限公司、黃智業修復至不漏水。是原告主張依系爭保固協議書之約定，請求被告吉富發展有限公司、黃智業應將門牌地址桃園市中壢區功學社新村51之1號房屋修復至不滲漏水狀態等情，自無理由。
五、綜上所述，原告先位依民法第360條、第213條第1項、第3項
、第215條、第227條之1、第195條第1項等規定，請求被告
鄒君棋給付50萬元及法定遲延利息，及依民法第227條、不
動產經紀產業管理條例第26條第2項等規定，請求被告吉富
發展有限公司、卓志忠連帶給付50萬元及法定遲延利息；原
告備位依系爭保固協議書，請求被告吉富發展有限公司、黃
智業將系爭房屋修復至不滲漏水狀態，均為無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 紀榮泰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 郭玉芬
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
