損害賠償114年度壢簡字第1204號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
114年度壢簡字第1204號
原 告 李香暾
被 告 林嫣
兼
訴訟代理人 曾家瑜
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年1月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應共同給付原告新臺幣7萬9,500元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告共同負擔百分之50，餘由原告負擔。
本判決主文第1項得假執行，但被告如以新臺幣7萬9,500元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由
一造辯論而為判決，民事訴訟法第433條之3定有明文。經查
，本件原告經合法通知而無正當理由未於本院民國115年1月
28日言詞辯論期日到場，爰依職權命一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊於113年6月1日，與被告簽立門牌號碼為桃園
市○○區○○街00巷0號2樓房屋（下稱本件房屋）之買賣契約，
並於113年8月30日交屋（書面交屋日期則記載為同年9月20
日）。詎伊於113年9月5日，經鄰居告知始悉本件房屋瓦斯
管線外露，認為存在如附表編號1、2所示之瑕疵，且該瑕疵
應係於交屋前已存在，致伊受有如附表編號1、2之損失金額
欄所示之損失。又伊於同年月11日，又發現本件房屋之廚房
未施作防水，鏽蝕嚴重，無法排水，且水管隱藏在柱體內，
須改拉明管取代舊管，致伊須施作如附表編號3、4之修繕項
目，並支付如其損失金額欄所示之金額，以改善積水問題，
而受有損害。再者，伊於同年10月25日，發現白蟻啃食腳踢
板，致伊施作如附表編號5所示之修繕項目，支出其損失金
額欄所示之金額，亦受有損害。伊因上開瑕疵，前後共支付
新臺幣（下同）15萬9,920元，此瑕疵損害結果應由被告連
帶賠償之。且瑕疵非短期所能形成，為被告有義務揭露之瑕
疵，即便兩造約定現況交屋，被告仍屬知有瑕疵，不能免責
。此瑕疵更已致建物使用之安全風險，屬於重大瑕疵，嚴重
漏水情形，亦達不能居住之程度。又被告簽約時，已保證附
屬水電、瓦斯等設備，應恢復或保持正常使用，如有毀壞、
被人侵占等情事，被告應負責修繕，但經伊知悉上情後，6
個月內即113年9月5日通知房仲告知被告修繕，經房仲於同
年月17日通知被告，竟收到被告回復希望循法律途徑而未修
繕，除本有未盡告知義務之違失，又事後有債務不履行之情
形，而應負損害賠償之責任。另方面，被告亦保固廚房水管
交屋日後半年內排水通暢，超出期限始改由伊自行處理，卻
未盡保固責任。末以，被告對於本件房屋存在重大瑕疵卻故
意共同隱匿致伊遭誤導，屬於共同侵權行為，應負連帶損害
賠償之責任。爰依民法第184條第1項前段、第360條、第227
條第1項之規定，及兩造間保固契約之約定，提起本件訴訟
等語。並聲明：㈠被告應連帶給付伊15萬9,920元。㈡願供擔
保請准宣告假執行。
二、被告則以：本件房屋買賣於113年6月1日，因屋齡達43年，
逾15年未曾居住，我當時對房屋現況無法掌握，所以折價13
5萬元售出，並於113年8月30日以現況交屋，兩造約定我不
負瑕疵擔保責任。再者，亦無事證可證明原告主張之各該瑕
疵，存在於交屋前，且原告已經開挖，並於修繕後通知，而
無法認定瑕疵是否為交屋時之原屋況。何況，原告係買受2
樓房屋，卻要我負擔疏通1樓排水溝之費用，並非合理。又
我於銷售初期即發現廚房有堵塞積水之情況，於113年6月5
日，已自費4,000元完成疏通，我亦僅就廚房及浴室排水通
暢負保固責任，其餘依約不負保固責任，且陽台積水與廚房
無關聯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠有關兩造於113年6月1日，成立本件房屋之買賣契約，並於11
3年8月30日完成交屋等事實，為被告所不爭執（見本院卷第
97頁背面），依民事訴訟法第280條第1項之規定，視同自認
，此部分事實，首堪認定。
㈡原告主張被告應知本件房屋於交屋前有上開瑕疵，卻未盡告
知義務，亦不履行兩造買賣契約之約定修繕房屋，及依兩造
間之保固約定履行其義務，故應負連帶損害賠償責任等語，
為被告執以前詞所否認，故本件爭點厥為：㈠上開瑕疵是否
為被告於交屋前所知悉？㈡如附表編號1、2所示之瑕疵是否
存在於交屋前？㈢本件房屋廚房是否於交屋前有排水不良而
積水之事實？㈣如附表編號5所示之瑕疵是否存在於交屋前？
㈤兩造間是否特約排除被告物之瑕疵擔保責任？㈥本件陽台積
水是否與廚房積水有關聯性？，茲分別剖析如下：
⒈上開瑕疵是否為被告於交屋前所知悉？
⑴經查，原告主張被告應知悉瑕疵存在，無非係以該瑕疵應係
長期積累而形成，非原告所不能知悉，予以推斷，並未提出
任何證據證明之。對此，被告表示售屋時，係因彼對於本件
房屋屋況並非清楚，故參考實價登錄為每坪18.7萬元，改以
每坪14.2萬元成交，本件房屋計有30坪，故折價135萬元，
等語，有彼所提內政部不動產交易實價查詢結果截圖可佐（
見本院卷第75頁、第76頁），兩造間並於立約時，特別約明
本件房屋滲漏水、掉漆、壁癌，皆以現況點交，交由原告自
行維修處理，被告不負上開瑕疵擔保責任等語，有兩造間之
買賣契約第12條第1款可參（見本院卷第18頁），堪認被告
上開所言非虛。再者，被告表示彼對屋況之不熟悉，係因長
期未居住緣故等語，此由原告與其房仲間於113年9月11日在
通訊軟體LINE之對話中，該房仲亦曾表示被告因繼承而對本
件房屋漏水瑕疵不清楚等語，有上開對話紀錄截圖可證（見
本院卷第93頁），核以本件房屋異動索引顯示被告係因繼承
而取得本件房屋所有權之事實（見本院個資卷），堪認被告
此部分所辯，亦可採信。又被告即便可知悉本件房屋有漏水
情形，但漏水與原告主張之積水情形不同，因此，不能僅因
被告知悉本件房屋有漏水情形，遽認被告亦知悉本件房屋有
積水情形。是被告應對本件房屋是否存在上開瑕疵，於訂約
及交屋時，均不能認為被告已知悉其情。
⑵因被告未悉有上開瑕疵，因此，不能據此逕認有被告不具免
除瑕疵擔保責任之理由，仍應進一步研求之。同理，亦不能
以此認定被告有未盡告知義務之情事，而判定被告有債務不
履行之情事。
⑶又被告主觀上不知悉有上開瑕疵，故非故意不告知原告本件
房屋有上開瑕疵，且基於私法自治之落實，及民法已設有物
之瑕疵擔保責任，以調節私法自治之失靈，因此，難認一般
交易時，出賣人有對標的物負調查是否存在物之瑕疵之義務
，則被告客觀上亦無過失可言，原告自難主張民法第184條
第1項前段之規定向被告求償，亦無生同法第185條第1項之
連帶賠償責任之法律效果，而同法第272條明定「數人負同
一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債
務」、「無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定
者為限」，而本件買賣契約並無相類之約定，故原告主張被
告負連帶責任部分，首應認屬無憑。
⒉如附表編號1、2所示之瑕疵是否存在於交屋前？
⑴按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受
負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受
人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值
之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵
，民法第373條、第354條分別定有明文。而當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第227
條亦有明文。則原告主張被告應負瑕疵擔保責任，對於瑕疵
存在於危險移轉前之事實，涉物之瑕疵擔保責任成立之要件
事實，屬於對原告有利之事實，應由原告負舉證責任。
⑵原告主張如附表編號1、2所示之瑕疵存在於本件房屋交屋前
等語，無非係以房屋老舊，瑕疵長期存在，及受鄰居告知等
情為其憑據，並提出現場照片及聲請函詢曾為檢測之欣桃天
然氣股份有限公司（下稱欣桃公司）判斷管線破裂日期為其
舉證，而為被告所否認。經查，原告上開提出之現場照片，
僅能觀察得有自來水水管及不明水管，未見瓦斯管之狀態，
有該現場照片在卷可稽（見本院卷第7頁至第8頁），從而，
該瓦斯管線是否因老舊而於交屋前破裂，已有疑問。再者，
欣桃公司亦表示：曾至現場確定管線漏氣，但無法證明管線
破裂是否於113年8月30日前發生等語，有欣桃公司115年1月
5日欣桃養護字第1140007610號函可證（見本院卷第132頁）
。又本件房屋係於113年8月30日完成交屋，原告主張鄰居告
知瓦斯管線外露之時間，係於113年9月5日（見本院卷第97
頁背面），果爾，則難排除瓦斯管線係於113年9月5日前幾
日不至1週期間內，因不明因素而破裂，而可能未發生於000
年0月00日交屋以前。何況，天然氣外漏，基於科學上氣壓
差之情形，可能發出相當之聲響，本於兩造有現況交屋之事
實，則非兩造交屋時所非能查悉，因此，原告主張瓦斯管線
於113年8月30日以前已破裂，顯然與論理法則、經驗法則不
符。至瓦斯管線過於老舊，本非瑕疵，且管線破裂之原因多
端，亦不能僅憑此，遽推瓦斯管線破裂之原因來自於其老舊
本身。是原告上開主張，應屬無據，此部分所生修復費用，
自不得依物之瑕疵擔保責任，向被告求償。
⑶原告另聲明以欣桃公司檢測管線時之人員作為其人證，以證
明上開管線破裂時點之事實，因欣桃公司已回函如上開所示
，堪認該人員到場作證，並無實益，故原告此部分聲明，於
法無據，雖言詞辯論期日未經裁定准駁，但為本院所不容納
，併不為准駁之諭知，附此敘明。
⒊本件房屋廚房是否於交屋前有排水不良而積水之事實？
原告主張本件房屋廚房有積水之事實，據伊提出現場照片為
證（見本院卷第7頁編號4、5所示之照片），並於本院114年
12月24日言詞辯論時，提出照片原檔經本院核對無誤，同時
勘驗而得有色差及反光之積水情形，此有本院勘驗筆錄在卷
可查（見本院卷第122頁背面），佐以相關管線及牆壁內部
照片，亦見本件房屋所設管線有嚴重鏽蝕情形，牆壁內部亦
有泥塊脆化之表徵，亦有現場照片可證（見本院卷第7頁至
第8頁），顯然本件房屋安設之水管相當老舊，經驗上可認
為有排水不良之情形，堪認本件廚房有積水之事實，且積水
原因於經驗上有高蓋率係因水管長期無法疏通，核屬交屋前
存在物之瑕疵。被告雖辯稱：原告陽台阻塞是因為1樓共用
管道阻塞，原告所提出廚房積水照片並非在廚房所拍攝，因
為廚房的地磚應該是紅色的，但原告提出的照片卻是灰藍色
的等語，明顯與前開本院勘驗之內容不符，且無論是否因1
樓阻塞，經驗上，已堪認水管老舊程度達影響排水之功能，
故被告所辯前詞，尚不可採。
⒋如附表編號5所示之瑕疵是否存在於交屋前？
按白蟻為禍，原因多端，且對於屋內設備之破壞，可能伴隨
其數量及快速之繁衍能力，而迅速發生，何況，本件原告發
現蟻禍時即同年10月25日，已距交屋日約2個月，其間隔甚
鉅，難認如附表編號5所示之瑕疵發生於交屋前，原告此部
分之主張，應屬無據。
⒌兩造間是否特約排除被告物之瑕疵擔保責任？
按賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責…；雙方約定本標的滲
漏水、脫漆、壁癌，皆以現況點交，交由買方自行修復處理
，賣方不負上述瑕疵擔保責任，兩造間賣賣契約第7條第8項
、第12條第1項分別約定有明文。是兩造僅就本件房屋關於
滲漏水、脫漆、壁癌部分，特約排除被告物之瑕疵擔保責任
，上開關於本件房屋排水不良之瑕疵，則不在此限。
⒍本件陽台積水是否與廚房積水有關聯性？
原告主張因後陽台水管與廚房拉同1條管線，故一併修復如
附表編號4所示之金額等語（見本院卷第123頁），房屋結構
上，通常廚房連接後陽台，而後陽台更具排水需求，往往地
勢較低，則廚房積水，即可能併陽台積水，且本件房屋牆壁
及水管有明顯老舊之情形，亦如前述，此種瑕疵不會僅存在
於廚房乙處，故本件房屋之陽台併有排水不良之瑕疵，亦堪
認定。被告雖辯稱陽台積水與1樓排水倒灌有關等語，並提
出對話紀錄及現場照片為證（見本院卷第136頁），然若以
本件房屋老舊程度，而有整體疏通與拉明管之需求而言（另
有如本院卷第91頁所示之現場照片可證），被告上開所辯，
仍無法使本院相信原告修繕項目並無必要性，故此部分辯詞
，容屬無憑。
㈢按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第36
0條定有明文。次按本標的內廚房水管及衛浴排水，被告保
固交屋日後半年內排水暢通，超出期限後，則改由原告自行
處理，兩造間買賣契約第12條第3項約定有明文。核本件房
屋有如附表編號3、4所示之瑕疵，而修復如其損失金額欄所
示之金額，有估價單可證（見本院卷第13頁至第14頁），被
告依前開民法第360條之規定，應負損害賠償之責任，並依
兩造間前開保固約定，被告本應對本件房屋廚房無法排水之
情形，負保固修繕之責任，故原告請求被告給付如附表編號
3、4之損失金額欄所示之金額，於法有據。
㈣次按，除另有特別約定外，本買賣標的未點交前，其室內外
門窗廚廁（含鐵窗、鐵門）、共同使用之定著物及點交前已
增建部分，被告自本契約簽訂日起不得任意取卸破壞，應依
原狀點交予買方，現有附屬水電、瓦斯、衛生設備亦應恢復
或保持正常使用，如有毀壞、被人侵占等情事，賣方應負責
排除或修復，俾使買方完整取得，兩造買賣契約第7條第5項
約定有明文。再按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全
給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其
權利；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損
害，民法第227條第1項、第231條第1項分別定有明文。雖按
，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法
律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人縱應負物之
瑕疵擔保責任，亦不必然應負不完全給付之債務不履行責任
（最高法院97年度台上字第1817號判決意旨參照）。蓋關於
瑕疵擔保之性質，國內通說係採擔保說（維持有償契約交易
安全說），認為瑕疵擔保制度雖規定於買賣法中，然準用於
其他性質相同之有償契約，故瑕疵擔保之性質應自有償契約
之特性求之，即法律為維持有償契約之等價平衡，藉以保護
交易安全，始特設瑕疵擔保之規定，從而，出賣人並無交付
毫無瑕疵標的之義務，所應交付者乃依等價均衡之現狀存在
之特定標的，故交付之標的縱有瑕疵，出賣人仍屬履行契約
上之給付義務，並不構成給付義務之部分不履行。但買賣標
的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締
約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知
有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本
旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年
度台上字第2631號民事判決意旨參照）。是參以上開兩造買
賣契約第12條第1款之約定內容，堪認被告出售本件房屋已
慮及屋齡較高而有滲漏水之風險，而特約排除，然疏於考量
至有水管排水不良之情形，使既有瑕疵未能於交屋前保持正
常使用情況，且被告亦自陳於113年6月5日前已發現有廚房
堵塞情形，而花費4,000元自行疏通，並提出相關單據為證
（見本院卷第133頁、第135頁），益徵被告客觀上對本件房
屋可能存在未完全疏通之情事有預見可能，則對本件房屋是
否仍有排水不良問題，於交屋前，有再次檢查之義務，被告
捨此不為，自可歸責，而應對原告所受如附表編號3、4之損
失金額欄所示之金額，負賠償責任。
㈤第按，原告主張本件房屋有如附表編號1、2、5所示之瑕疵部
分，因不能證明發生於交屋前，而與上開各該請求權基礎之
要件均不符，故均不能請求賠償。
㈥洵上所述，原告得請求被告給付之金額，共計7萬9,500元（
計算式：7萬5,000＋4,500＝7萬9,500）。
四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第360條、第227
條第1項之規定，及兩造間保固契約之約定，請求如主文第1
項之所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，為無理
由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行，至原告敗訴部
分，失所附麗，應予駁回。另原告就勝訴部分所為宣告假執
行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘
束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣
告，無再命原告提供擔保之必要，此部分不另為准駁之諭知
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 黃丞蔚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 陳家安
附表
編號 瑕疵情形或修繕項目 損失金額（單位：新臺幣，元） 1 瓦斯管破裂 1萬7,770 2 頂樓起舊管線破裂，而重新拉管 4萬2,000 3 廚房及後陽台積水嚴重改拉明管 7萬5,000 4 廚房及後陽台積水疏通3次 4,500 5 全室腳踢板白蟻啃食重新施作 2萬0,650
114年度壢簡字第1204號
原 告 李香暾
被 告 林嫣
兼
訴訟代理人 曾家瑜
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年1月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應共同給付原告新臺幣7萬9,500元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告共同負擔百分之50，餘由原告負擔。
本判決主文第1項得假執行，但被告如以新臺幣7萬9,500元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由
一造辯論而為判決，民事訴訟法第433條之3定有明文。經查
，本件原告經合法通知而無正當理由未於本院民國115年1月
28日言詞辯論期日到場，爰依職權命一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊於113年6月1日，與被告簽立門牌號碼為桃園
市○○區○○街00巷0號2樓房屋（下稱本件房屋）之買賣契約，
並於113年8月30日交屋（書面交屋日期則記載為同年9月20
日）。詎伊於113年9月5日，經鄰居告知始悉本件房屋瓦斯
管線外露，認為存在如附表編號1、2所示之瑕疵，且該瑕疵
應係於交屋前已存在，致伊受有如附表編號1、2之損失金額
欄所示之損失。又伊於同年月11日，又發現本件房屋之廚房
未施作防水，鏽蝕嚴重，無法排水，且水管隱藏在柱體內，
須改拉明管取代舊管，致伊須施作如附表編號3、4之修繕項
目，並支付如其損失金額欄所示之金額，以改善積水問題，
而受有損害。再者，伊於同年10月25日，發現白蟻啃食腳踢
板，致伊施作如附表編號5所示之修繕項目，支出其損失金
額欄所示之金額，亦受有損害。伊因上開瑕疵，前後共支付
新臺幣（下同）15萬9,920元，此瑕疵損害結果應由被告連
帶賠償之。且瑕疵非短期所能形成，為被告有義務揭露之瑕
疵，即便兩造約定現況交屋，被告仍屬知有瑕疵，不能免責
。此瑕疵更已致建物使用之安全風險，屬於重大瑕疵，嚴重
漏水情形，亦達不能居住之程度。又被告簽約時，已保證附
屬水電、瓦斯等設備，應恢復或保持正常使用，如有毀壞、
被人侵占等情事，被告應負責修繕，但經伊知悉上情後，6
個月內即113年9月5日通知房仲告知被告修繕，經房仲於同
年月17日通知被告，竟收到被告回復希望循法律途徑而未修
繕，除本有未盡告知義務之違失，又事後有債務不履行之情
形，而應負損害賠償之責任。另方面，被告亦保固廚房水管
交屋日後半年內排水通暢，超出期限始改由伊自行處理，卻
未盡保固責任。末以，被告對於本件房屋存在重大瑕疵卻故
意共同隱匿致伊遭誤導，屬於共同侵權行為，應負連帶損害
賠償之責任。爰依民法第184條第1項前段、第360條、第227
條第1項之規定，及兩造間保固契約之約定，提起本件訴訟
等語。並聲明：㈠被告應連帶給付伊15萬9,920元。㈡願供擔
保請准宣告假執行。
二、被告則以：本件房屋買賣於113年6月1日，因屋齡達43年，
逾15年未曾居住，我當時對房屋現況無法掌握，所以折價13
5萬元售出，並於113年8月30日以現況交屋，兩造約定我不
負瑕疵擔保責任。再者，亦無事證可證明原告主張之各該瑕
疵，存在於交屋前，且原告已經開挖，並於修繕後通知，而
無法認定瑕疵是否為交屋時之原屋況。何況，原告係買受2
樓房屋，卻要我負擔疏通1樓排水溝之費用，並非合理。又
我於銷售初期即發現廚房有堵塞積水之情況，於113年6月5
日，已自費4,000元完成疏通，我亦僅就廚房及浴室排水通
暢負保固責任，其餘依約不負保固責任，且陽台積水與廚房
無關聯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠有關兩造於113年6月1日，成立本件房屋之買賣契約，並於11
3年8月30日完成交屋等事實，為被告所不爭執（見本院卷第
97頁背面），依民事訴訟法第280條第1項之規定，視同自認
，此部分事實，首堪認定。
㈡原告主張被告應知本件房屋於交屋前有上開瑕疵，卻未盡告
知義務，亦不履行兩造買賣契約之約定修繕房屋，及依兩造
間之保固約定履行其義務，故應負連帶損害賠償責任等語，
為被告執以前詞所否認，故本件爭點厥為：㈠上開瑕疵是否
為被告於交屋前所知悉？㈡如附表編號1、2所示之瑕疵是否
存在於交屋前？㈢本件房屋廚房是否於交屋前有排水不良而
積水之事實？㈣如附表編號5所示之瑕疵是否存在於交屋前？
㈤兩造間是否特約排除被告物之瑕疵擔保責任？㈥本件陽台積
水是否與廚房積水有關聯性？，茲分別剖析如下：
⒈上開瑕疵是否為被告於交屋前所知悉？
⑴經查，原告主張被告應知悉瑕疵存在，無非係以該瑕疵應係
長期積累而形成，非原告所不能知悉，予以推斷，並未提出
任何證據證明之。對此，被告表示售屋時，係因彼對於本件
房屋屋況並非清楚，故參考實價登錄為每坪18.7萬元，改以
每坪14.2萬元成交，本件房屋計有30坪，故折價135萬元，
等語，有彼所提內政部不動產交易實價查詢結果截圖可佐（
見本院卷第75頁、第76頁），兩造間並於立約時，特別約明
本件房屋滲漏水、掉漆、壁癌，皆以現況點交，交由原告自
行維修處理，被告不負上開瑕疵擔保責任等語，有兩造間之
買賣契約第12條第1款可參（見本院卷第18頁），堪認被告
上開所言非虛。再者，被告表示彼對屋況之不熟悉，係因長
期未居住緣故等語，此由原告與其房仲間於113年9月11日在
通訊軟體LINE之對話中，該房仲亦曾表示被告因繼承而對本
件房屋漏水瑕疵不清楚等語，有上開對話紀錄截圖可證（見
本院卷第93頁），核以本件房屋異動索引顯示被告係因繼承
而取得本件房屋所有權之事實（見本院個資卷），堪認被告
此部分所辯，亦可採信。又被告即便可知悉本件房屋有漏水
情形，但漏水與原告主張之積水情形不同，因此，不能僅因
被告知悉本件房屋有漏水情形，遽認被告亦知悉本件房屋有
積水情形。是被告應對本件房屋是否存在上開瑕疵，於訂約
及交屋時，均不能認為被告已知悉其情。
⑵因被告未悉有上開瑕疵，因此，不能據此逕認有被告不具免
除瑕疵擔保責任之理由，仍應進一步研求之。同理，亦不能
以此認定被告有未盡告知義務之情事，而判定被告有債務不
履行之情事。
⑶又被告主觀上不知悉有上開瑕疵，故非故意不告知原告本件
房屋有上開瑕疵，且基於私法自治之落實，及民法已設有物
之瑕疵擔保責任，以調節私法自治之失靈，因此，難認一般
交易時，出賣人有對標的物負調查是否存在物之瑕疵之義務
，則被告客觀上亦無過失可言，原告自難主張民法第184條
第1項前段之規定向被告求償，亦無生同法第185條第1項之
連帶賠償責任之法律效果，而同法第272條明定「數人負同
一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債
務」、「無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定
者為限」，而本件買賣契約並無相類之約定，故原告主張被
告負連帶責任部分，首應認屬無憑。
⒉如附表編號1、2所示之瑕疵是否存在於交屋前？
⑴按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受
負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受
人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值
之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵
，民法第373條、第354條分別定有明文。而當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第227
條亦有明文。則原告主張被告應負瑕疵擔保責任，對於瑕疵
存在於危險移轉前之事實，涉物之瑕疵擔保責任成立之要件
事實，屬於對原告有利之事實，應由原告負舉證責任。
⑵原告主張如附表編號1、2所示之瑕疵存在於本件房屋交屋前
等語，無非係以房屋老舊，瑕疵長期存在，及受鄰居告知等
情為其憑據，並提出現場照片及聲請函詢曾為檢測之欣桃天
然氣股份有限公司（下稱欣桃公司）判斷管線破裂日期為其
舉證，而為被告所否認。經查，原告上開提出之現場照片，
僅能觀察得有自來水水管及不明水管，未見瓦斯管之狀態，
有該現場照片在卷可稽（見本院卷第7頁至第8頁），從而，
該瓦斯管線是否因老舊而於交屋前破裂，已有疑問。再者，
欣桃公司亦表示：曾至現場確定管線漏氣，但無法證明管線
破裂是否於113年8月30日前發生等語，有欣桃公司115年1月
5日欣桃養護字第1140007610號函可證（見本院卷第132頁）
。又本件房屋係於113年8月30日完成交屋，原告主張鄰居告
知瓦斯管線外露之時間，係於113年9月5日（見本院卷第97
頁背面），果爾，則難排除瓦斯管線係於113年9月5日前幾
日不至1週期間內，因不明因素而破裂，而可能未發生於000
年0月00日交屋以前。何況，天然氣外漏，基於科學上氣壓
差之情形，可能發出相當之聲響，本於兩造有現況交屋之事
實，則非兩造交屋時所非能查悉，因此，原告主張瓦斯管線
於113年8月30日以前已破裂，顯然與論理法則、經驗法則不
符。至瓦斯管線過於老舊，本非瑕疵，且管線破裂之原因多
端，亦不能僅憑此，遽推瓦斯管線破裂之原因來自於其老舊
本身。是原告上開主張，應屬無據，此部分所生修復費用，
自不得依物之瑕疵擔保責任，向被告求償。
⑶原告另聲明以欣桃公司檢測管線時之人員作為其人證，以證
明上開管線破裂時點之事實，因欣桃公司已回函如上開所示
，堪認該人員到場作證，並無實益，故原告此部分聲明，於
法無據，雖言詞辯論期日未經裁定准駁，但為本院所不容納
，併不為准駁之諭知，附此敘明。
⒊本件房屋廚房是否於交屋前有排水不良而積水之事實？
原告主張本件房屋廚房有積水之事實，據伊提出現場照片為
證（見本院卷第7頁編號4、5所示之照片），並於本院114年
12月24日言詞辯論時，提出照片原檔經本院核對無誤，同時
勘驗而得有色差及反光之積水情形，此有本院勘驗筆錄在卷
可查（見本院卷第122頁背面），佐以相關管線及牆壁內部
照片，亦見本件房屋所設管線有嚴重鏽蝕情形，牆壁內部亦
有泥塊脆化之表徵，亦有現場照片可證（見本院卷第7頁至
第8頁），顯然本件房屋安設之水管相當老舊，經驗上可認
為有排水不良之情形，堪認本件廚房有積水之事實，且積水
原因於經驗上有高蓋率係因水管長期無法疏通，核屬交屋前
存在物之瑕疵。被告雖辯稱：原告陽台阻塞是因為1樓共用
管道阻塞，原告所提出廚房積水照片並非在廚房所拍攝，因
為廚房的地磚應該是紅色的，但原告提出的照片卻是灰藍色
的等語，明顯與前開本院勘驗之內容不符，且無論是否因1
樓阻塞，經驗上，已堪認水管老舊程度達影響排水之功能，
故被告所辯前詞，尚不可採。
⒋如附表編號5所示之瑕疵是否存在於交屋前？
按白蟻為禍，原因多端，且對於屋內設備之破壞，可能伴隨
其數量及快速之繁衍能力，而迅速發生，何況，本件原告發
現蟻禍時即同年10月25日，已距交屋日約2個月，其間隔甚
鉅，難認如附表編號5所示之瑕疵發生於交屋前，原告此部
分之主張，應屬無據。
⒌兩造間是否特約排除被告物之瑕疵擔保責任？
按賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責…；雙方約定本標的滲
漏水、脫漆、壁癌，皆以現況點交，交由買方自行修復處理
，賣方不負上述瑕疵擔保責任，兩造間賣賣契約第7條第8項
、第12條第1項分別約定有明文。是兩造僅就本件房屋關於
滲漏水、脫漆、壁癌部分，特約排除被告物之瑕疵擔保責任
，上開關於本件房屋排水不良之瑕疵，則不在此限。
⒍本件陽台積水是否與廚房積水有關聯性？
原告主張因後陽台水管與廚房拉同1條管線，故一併修復如
附表編號4所示之金額等語（見本院卷第123頁），房屋結構
上，通常廚房連接後陽台，而後陽台更具排水需求，往往地
勢較低，則廚房積水，即可能併陽台積水，且本件房屋牆壁
及水管有明顯老舊之情形，亦如前述，此種瑕疵不會僅存在
於廚房乙處，故本件房屋之陽台併有排水不良之瑕疵，亦堪
認定。被告雖辯稱陽台積水與1樓排水倒灌有關等語，並提
出對話紀錄及現場照片為證（見本院卷第136頁），然若以
本件房屋老舊程度，而有整體疏通與拉明管之需求而言（另
有如本院卷第91頁所示之現場照片可證），被告上開所辯，
仍無法使本院相信原告修繕項目並無必要性，故此部分辯詞
，容屬無憑。
㈢按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第36
0條定有明文。次按本標的內廚房水管及衛浴排水，被告保
固交屋日後半年內排水暢通，超出期限後，則改由原告自行
處理，兩造間買賣契約第12條第3項約定有明文。核本件房
屋有如附表編號3、4所示之瑕疵，而修復如其損失金額欄所
示之金額，有估價單可證（見本院卷第13頁至第14頁），被
告依前開民法第360條之規定，應負損害賠償之責任，並依
兩造間前開保固約定，被告本應對本件房屋廚房無法排水之
情形，負保固修繕之責任，故原告請求被告給付如附表編號
3、4之損失金額欄所示之金額，於法有據。
㈣次按，除另有特別約定外，本買賣標的未點交前，其室內外
門窗廚廁（含鐵窗、鐵門）、共同使用之定著物及點交前已
增建部分，被告自本契約簽訂日起不得任意取卸破壞，應依
原狀點交予買方，現有附屬水電、瓦斯、衛生設備亦應恢復
或保持正常使用，如有毀壞、被人侵占等情事，賣方應負責
排除或修復，俾使買方完整取得，兩造買賣契約第7條第5項
約定有明文。再按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全
給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其
權利；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損
害，民法第227條第1項、第231條第1項分別定有明文。雖按
，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法
律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人縱應負物之
瑕疵擔保責任，亦不必然應負不完全給付之債務不履行責任
（最高法院97年度台上字第1817號判決意旨參照）。蓋關於
瑕疵擔保之性質，國內通說係採擔保說（維持有償契約交易
安全說），認為瑕疵擔保制度雖規定於買賣法中，然準用於
其他性質相同之有償契約，故瑕疵擔保之性質應自有償契約
之特性求之，即法律為維持有償契約之等價平衡，藉以保護
交易安全，始特設瑕疵擔保之規定，從而，出賣人並無交付
毫無瑕疵標的之義務，所應交付者乃依等價均衡之現狀存在
之特定標的，故交付之標的縱有瑕疵，出賣人仍屬履行契約
上之給付義務，並不構成給付義務之部分不履行。但買賣標
的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締
約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知
有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本
旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年
度台上字第2631號民事判決意旨參照）。是參以上開兩造買
賣契約第12條第1款之約定內容，堪認被告出售本件房屋已
慮及屋齡較高而有滲漏水之風險，而特約排除，然疏於考量
至有水管排水不良之情形，使既有瑕疵未能於交屋前保持正
常使用情況，且被告亦自陳於113年6月5日前已發現有廚房
堵塞情形，而花費4,000元自行疏通，並提出相關單據為證
（見本院卷第133頁、第135頁），益徵被告客觀上對本件房
屋可能存在未完全疏通之情事有預見可能，則對本件房屋是
否仍有排水不良問題，於交屋前，有再次檢查之義務，被告
捨此不為，自可歸責，而應對原告所受如附表編號3、4之損
失金額欄所示之金額，負賠償責任。
㈤第按，原告主張本件房屋有如附表編號1、2、5所示之瑕疵部
分，因不能證明發生於交屋前，而與上開各該請求權基礎之
要件均不符，故均不能請求賠償。
㈥洵上所述，原告得請求被告給付之金額，共計7萬9,500元（
計算式：7萬5,000＋4,500＝7萬9,500）。
四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第360條、第227
條第1項之規定，及兩造間保固契約之約定，請求如主文第1
項之所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，為無理
由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行，至原告敗訴部
分，失所附麗，應予駁回。另原告就勝訴部分所為宣告假執
行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘
束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣
告，無再命原告提供擔保之必要，此部分不另為准駁之諭知
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 黃丞蔚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 陳家安
附表
編號 瑕疵情形或修繕項目 損失金額（單位：新臺幣，元） 1 瓦斯管破裂 1萬7,770 2 頂樓起舊管線破裂，而重新拉管 4萬2,000 3 廚房及後陽台積水嚴重改拉明管 7萬5,000 4 廚房及後陽台積水疏通3次 4,500 5 全室腳踢板白蟻啃食重新施作 2萬0,650