損害賠償114年度壢簡字第753號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
114年度壢簡字第753號
原 告 梁清騰
被 告 翁秀英
訴訟代理人 陳美娟
上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣苗栗地方法院以113年
度苗簡字第788號裁定移轉管轄而來，本院於民國114年8月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國112年8月5日經由訴外人台灣房屋仲
介股份有限之仲介，與被告簽訂「台灣房屋不動產買賣契約
書」（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價1,632,000元
向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000號房屋及防火
巷增建部分（下稱系爭房屋）及其坐落土地之應有部分1/3
，被告更於「台灣房屋標的現況說明書」第11項：「是否占
用他人土地之情形」一欄中勾選「否」。詎料，原告於交屋
後之113年4月15日，接獲財政部國有財產署北區分署之函文
（下稱系爭函文），表示系爭房屋增建部分（即防火巷增建
部分），已無權占用中華民國所有之國有土地，占用面積達
13.4平方公尺，須支付相當於租金之不當得利97,148元，並
應拆除占用部分後騰空返還。系爭房屋占用國有土地，嚴重
影響系爭房屋之經濟效用及交易價值，應屬物之瑕疵，原告
已於113年4月29日通知被告系爭房屋有上開瑕疵，並以民事
補充準備書狀（二）狀作為減少買賣價金之意思表示，又依
占用之面積與總面積之比例計算，應減少之買賣價金數額為
236,394元，則本件被告受領前開款項之法律上原因已不存
在，應負不當得利返還之責。基此，爰依民法第179條規定
提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告236,394元，
及自支付命令狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。㈠願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係被告繼承而來，被告不知有占用國有
土地之情事，且系爭房屋為凶宅，在談價格時已經低於市價
非常多，若系爭房屋有任何瑕疵，應該要由原告全部承受，
就算法院認為被告要賠償，被告也只同意賠償原告240元等
語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之駁回。㈡如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於112年8月5日經由訴外人台灣房屋仲介股份有限
之仲介，與被告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,632,
000元向被告購買系爭房屋及其坐落土地之應有部分1/3，被
告更於「台灣房屋標的現況說明書」第11項：「是否占用他
人土地之情形」一欄中勾選「否」。而原告於交屋後之113
年4月15日，接獲系爭函文，表示系爭房屋增建部分（即防
火巷增建部分），已無權占用中華民國所有之國有土地，占
用面積達13.4平方公尺，須支付相當於租金之不當得利97,1
48元，並應拆除占用部分後騰空返還等情，業據其提出系爭
買賣契約、系爭函文等件為證（見苗簡卷第69至第82頁），
且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出
賣人」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之
程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第356條第1項、
第354條第1項分別定有明文；買賣因物有瑕疵，而出賣人依
民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公
平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得
解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人
依民法第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時
起經過5年而消滅，民法第359條、第365條第1項亦分別明定
。次按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減
少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之
性質同屬形成權，該條項於二者所規定之6個月行使期間，
皆為無時效性質之法定期間，不發生中斷問題（最高法院72
年度台上字第4694號民事裁判意旨參照）。又「此項期間係
屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權已否因
該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應
依職權予以調查審認，以為判斷之依據。」（最高法院87年
度台上字第2872號民事裁判意旨參照）。
㈢經查，原告主張其於113年4月29日通知被告系爭房屋有上開
瑕疵一節，有存證信函回證及回執可佐（見臺灣苗栗地方法
院113年度司促字第3226號卷第11至第17頁），且為被告所
不爭執，並表示係於113年5月3日收受存證信函（見本院卷
第27頁反面），足認原告已依民法第356條規定通知被告系
爭房屋之瑕疵，依前揭規定，應自113年5月3日起算民法第3
59條減少價金形成權之除斥期間。又原告固主張被告係故意
不告知瑕疵（見本院卷第16頁），然考量我國地狹人稠，土
地利用密度高，土地所有人於興建地上物時因過失而不慎占
用他人之情形，亦不在少見，往往需透過地政人員之專業測
量，始能知悉是否有占用他人土地之情事，況被告已陳稱系
爭房屋係其繼承而來（見本院卷第11頁），自難僅因被告於
「台灣房屋標的現況說明書」第11項：「是否占用他人土地
之情形」一欄中勾選「否」，即認其係「故意」不告知瑕疵
，是以原告既未能證明被告係故意不告知瑕疵，則揆諸上開
規定，自應於通知後6個月內向被告主張減少價金，始為適
法。
㈣觀諸原告提出其之存證信函、支付命令狀及民事準備狀之內
容（見臺灣苗栗地方法院113年度司促字第3226號卷第9至第
13頁，苗簡卷字第65頁至第68頁），原告僅提及系爭房屋有
瑕疵及其認被告應賠償其損害（見臺灣苗栗地方法院113年
度司促字第3226號卷第9至第13頁，苗簡卷字第65頁至第68
頁），並未提及請求權基礎，亦未表明係欲請求減少價金，
而至原告提出之民事補充準備書狀（二），始提及欲行使減
少價金之形成權（見本院卷第16頁至第19頁反面），且經本
院詢問原告：「原告主張係何時向被告行使民法第359條減
少買賣價金之意思」，原告亦答稱：「以民事補充準備書狀
（二）為減少價金的意思表示」（見本院卷第28頁），綜上
各情，自堪認原告至民事補充準備書狀（二），始向被告行
使民法第359條之減少價金形成權，而被告表示係於114年7
月14日收受民事補充準備書狀（二），並表示看完準備書狀
（二）才知道要減少買賣價金（見本院卷第28頁反面），距
離原告通知瑕疵日即113年5月3日，顯然已逾6個月除斥期間
。從而，縱系爭房屋確有原告所指之瑕疵，然原告就該瑕疵
之減少價金形成權，已罹於除斥期間而消滅，不得再為行使
，故原告行使價金減少形成權，並無理由。則被告繼續持有
系爭買賣契約之價金，具有法律上原因，原告依不當得利規
定請求被告返還236,394元，並無理由。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付236,394
元，及自支付命令狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告
之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所
提證據，經本院斟酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述
，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
中壢簡易庭 法 官 黃麟捷
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
書記官 吳宏明
114年度壢簡字第753號
原 告 梁清騰
被 告 翁秀英
訴訟代理人 陳美娟
上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣苗栗地方法院以113年
度苗簡字第788號裁定移轉管轄而來，本院於民國114年8月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國112年8月5日經由訴外人台灣房屋仲
介股份有限之仲介，與被告簽訂「台灣房屋不動產買賣契約
書」（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價1,632,000元
向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000號房屋及防火
巷增建部分（下稱系爭房屋）及其坐落土地之應有部分1/3
，被告更於「台灣房屋標的現況說明書」第11項：「是否占
用他人土地之情形」一欄中勾選「否」。詎料，原告於交屋
後之113年4月15日，接獲財政部國有財產署北區分署之函文
（下稱系爭函文），表示系爭房屋增建部分（即防火巷增建
部分），已無權占用中華民國所有之國有土地，占用面積達
13.4平方公尺，須支付相當於租金之不當得利97,148元，並
應拆除占用部分後騰空返還。系爭房屋占用國有土地，嚴重
影響系爭房屋之經濟效用及交易價值，應屬物之瑕疵，原告
已於113年4月29日通知被告系爭房屋有上開瑕疵，並以民事
補充準備書狀（二）狀作為減少買賣價金之意思表示，又依
占用之面積與總面積之比例計算，應減少之買賣價金數額為
236,394元，則本件被告受領前開款項之法律上原因已不存
在，應負不當得利返還之責。基此，爰依民法第179條規定
提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告236,394元，
及自支付命令狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。㈠願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係被告繼承而來，被告不知有占用國有
土地之情事，且系爭房屋為凶宅，在談價格時已經低於市價
非常多，若系爭房屋有任何瑕疵，應該要由原告全部承受，
就算法院認為被告要賠償，被告也只同意賠償原告240元等
語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之駁回。㈡如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於112年8月5日經由訴外人台灣房屋仲介股份有限
之仲介，與被告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,632,
000元向被告購買系爭房屋及其坐落土地之應有部分1/3，被
告更於「台灣房屋標的現況說明書」第11項：「是否占用他
人土地之情形」一欄中勾選「否」。而原告於交屋後之113
年4月15日，接獲系爭函文，表示系爭房屋增建部分（即防
火巷增建部分），已無權占用中華民國所有之國有土地，占
用面積達13.4平方公尺，須支付相當於租金之不當得利97,1
48元，並應拆除占用部分後騰空返還等情，業據其提出系爭
買賣契約、系爭函文等件為證（見苗簡卷第69至第82頁），
且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出
賣人」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之
程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第356條第1項、
第354條第1項分別定有明文；買賣因物有瑕疵，而出賣人依
民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公
平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得
解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人
依民法第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時
起經過5年而消滅，民法第359條、第365條第1項亦分別明定
。次按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減
少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之
性質同屬形成權，該條項於二者所規定之6個月行使期間，
皆為無時效性質之法定期間，不發生中斷問題（最高法院72
年度台上字第4694號民事裁判意旨參照）。又「此項期間係
屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權已否因
該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應
依職權予以調查審認，以為判斷之依據。」（最高法院87年
度台上字第2872號民事裁判意旨參照）。
㈢經查，原告主張其於113年4月29日通知被告系爭房屋有上開
瑕疵一節，有存證信函回證及回執可佐（見臺灣苗栗地方法
院113年度司促字第3226號卷第11至第17頁），且為被告所
不爭執，並表示係於113年5月3日收受存證信函（見本院卷
第27頁反面），足認原告已依民法第356條規定通知被告系
爭房屋之瑕疵，依前揭規定，應自113年5月3日起算民法第3
59條減少價金形成權之除斥期間。又原告固主張被告係故意
不告知瑕疵（見本院卷第16頁），然考量我國地狹人稠，土
地利用密度高，土地所有人於興建地上物時因過失而不慎占
用他人之情形，亦不在少見，往往需透過地政人員之專業測
量，始能知悉是否有占用他人土地之情事，況被告已陳稱系
爭房屋係其繼承而來（見本院卷第11頁），自難僅因被告於
「台灣房屋標的現況說明書」第11項：「是否占用他人土地
之情形」一欄中勾選「否」，即認其係「故意」不告知瑕疵
，是以原告既未能證明被告係故意不告知瑕疵，則揆諸上開
規定，自應於通知後6個月內向被告主張減少價金，始為適
法。
㈣觀諸原告提出其之存證信函、支付命令狀及民事準備狀之內
容（見臺灣苗栗地方法院113年度司促字第3226號卷第9至第
13頁，苗簡卷字第65頁至第68頁），原告僅提及系爭房屋有
瑕疵及其認被告應賠償其損害（見臺灣苗栗地方法院113年
度司促字第3226號卷第9至第13頁，苗簡卷字第65頁至第68
頁），並未提及請求權基礎，亦未表明係欲請求減少價金，
而至原告提出之民事補充準備書狀（二），始提及欲行使減
少價金之形成權（見本院卷第16頁至第19頁反面），且經本
院詢問原告：「原告主張係何時向被告行使民法第359條減
少買賣價金之意思」，原告亦答稱：「以民事補充準備書狀
（二）為減少價金的意思表示」（見本院卷第28頁），綜上
各情，自堪認原告至民事補充準備書狀（二），始向被告行
使民法第359條之減少價金形成權，而被告表示係於114年7
月14日收受民事補充準備書狀（二），並表示看完準備書狀
（二）才知道要減少買賣價金（見本院卷第28頁反面），距
離原告通知瑕疵日即113年5月3日，顯然已逾6個月除斥期間
。從而，縱系爭房屋確有原告所指之瑕疵，然原告就該瑕疵
之減少價金形成權，已罹於除斥期間而消滅，不得再為行使
，故原告行使價金減少形成權，並無理由。則被告繼續持有
系爭買賣契約之價金，具有法律上原因，原告依不當得利規
定請求被告返還236,394元，並無理由。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付236,394
元，及自支付命令狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告
之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所
提證據，經本院斟酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述
，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
中壢簡易庭 法 官 黃麟捷
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 9 日
書記官 吳宏明