給付管理費114年度竹北小字第533號
臺灣新竹地方法院民事小額判決
114年度竹北小字第533號
原 告 御花園公寓大廈管理委員會
法定代理人 許珮娟
訴訟代理人 黃雅文
被 告 詹秀玲
訴訟代理人 陳振華
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國114年9月16日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣71,000元，及自民國114年7月19日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,500元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起
至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告所有新竹縣○○市○○路000號5樓建物坐落於御
花園公寓大廈（下稱系爭社區）內，為系爭社區之區分所有
權人。被告積欠自民國111年7月1日至113年12月31日止之管
理費、汙廢水接管分攤費、電梯更新分攤費共新臺幣（下同
）71,000元，經原告以存證信函催繳仍未繳納。爰依公寓大
廈管理條例第21條請求被告給付積欠之管理費等語。並聲明
：被告應給付原告71,000元，及自支付命令送達之翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告答辯：原告自成立迄今未按公寓大廈管理條例制定住戶
規約，亦無任何財務監督管理規定，被告自111年起發現部
分住戶繳納之管理費僅被告之半數，要求原告於上半年住戶
大會中說明管理費收費依據，然原告迄今未能提出。又原告
未經區分所有權人會議決議，即自行加徵下水道工程費，違
反公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第23條第2項第5款
規定，被告自無義務履行。又原告於113年5月24日召開區分
所有權人會議，僅於開會通知記載議題討論「一、頂樓漏水
修繕案…四、地下室停車位抽籤」，原告卻於會議中臨時提
案，表決通過店面戶管理費減半、空屋戶管理費減半、按戶
收取管理費等傷害多數住戶權益之決議，對系爭社區之公共
基金收入造成嚴重損害。系爭決議為多數暴力之體現，表決
時亦未排除利害關係者參與，違反議事規則明確，欠缺法律
行為要件而不成立。原告製作不實之會議紀錄，依不實決議
繼續違法向住戶收費，如認被告應給付管理費，應依系爭社
區全部房屋坪數與被告房屋所占坪數換算被告應繳付之合理
管理費金額。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告為系爭社區區分所有權人，被告積欠自111年7
月1日至113年12月31日止之管理費、汙廢水接管分攤費、電
梯更新分攤費共71,000元之事實，業據提出系爭社區組織報
備證明及備查函、存證信函、被告積欠管理費明細、被告所
有建物之登記謄本等件為憑，被告固不爭執未繳納管理費，
惟以前詞置辯。
㈡按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責
於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或
住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，
從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1、2項分別定有明文
。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費
用收費標準之制定，係由區分所有權人會議決議或以規約定
之。又區分所有權人會議係因區分所有建物各住戶間就區分
所有建物本身之專有部分、共有部分之利用密不可分，且住
戶人數眾多，故以區分所有權人會議決議代表住戶之多數意
見，以平衡各住戶對於共同事務之參與及確保區分所有建物
修繕、管理事宜之進行，是區分所有權人會議以多數決之方
式決議區分所有建物事項，仍屬私法自治契約自由之保障空
間。公寓大廈共用部分之管理費或其他擔負，既應尊重全體
住戶之意見，依區分所有權人間之決議或規約為標準，則此
項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟其行為不違反法
律上之強行、禁止規定、公序良俗而屬當然無效，或經判決
撤銷外，在經區分所有權人會議決議變更或規約變動前，不
論決議或規約之內容、方式如何，皆不能否認其效力。
㈢經查，原告曾分別於113年5月24日、113年11月22日召開區分
所有權人會議，並以臨時動議方式討論管理費收費標準，經
決議通過追認系爭社區依照建商交屋時以戶為單位收取管理
費，一般住宅全額1,500元，空屋、店面則是半價750元，10
5年調漲為一般住宅1,700元，空屋、店面850元。電梯更新
分攤費部分，108年年底因電梯主機板損壞，動撥888,000元
處理，111年6月修繕電梯花費173萬元，修繕金額分7年攤提
，故每戶每月增加300元，管理費自109年1月至115年12月止
變更為每戶2,000元。汙水道工程總工程款120萬元，每戶分
攤11,000元，有會議記錄附卷可參（見本院卷第14至15、20
至21頁）。被告為系爭社區之區分所有權人，自應依公寓大
廈管理條例第10條第2項規定，負擔支付共有部分管理費之
義務，並受上開區分所有權人會議決議之拘束。是以原告依
上開區分所有權人會議決議之管理費計費標準，請求被告給
付自111年7月1日至113年12月31日止之管理費（含汙廢水接
管分攤費、電梯更新分攤費）71,000元（計算式：2,000×30
＋11,000＝71,000元），即屬有據。
㈣被告雖抗辯管理費收費標準未規定於社區規約並送交主管機
關備查，且收費標準對多數住戶明顯不公平云云，惟公寓大
廈管理條例所規定應向主管機關報備之事項不包括第10條第
2項規定之事項，原告報備與否不影響上開區分所有權人會
議決議之效力。而公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分
之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部
分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決
定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之
困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受
益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比
例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約
另為規定，以期公允妥適。區分所有權人會議本即有權決議
區分所有權人應繳交之管理費，此觀公寓大廈管理條例第10
條第2項規定即明，是關於管理費收取本即得由區分所有權
人決議或變更決議後收取，而區分所有權人會議決定管理費
收費標準之因素複雜，衡以房屋用途不同、利用公共設施之
情形有異，原告以前揭收費標準作為區別，難認有顯失相當
之情形。被告復未舉證證明上開管理費之決議有何違反強制
或禁止之規定，或背於公共秩序或善良風俗之情事，基於公
寓大廈管理條例區分所有權人間私法自治理念，上開區分所
有權人會議決議自生合法拘束當事人權利義務之效力。
㈤被告復抗辯原告以臨時動議方式決議管理費收費標準，顯見
決議欠缺法律行為成立要件。按公寓大廈之區分所有權人為
共同事務及涉及權利義務有關事項，而召開區分所有權人會
議，為該團體之意思決定機關，公寓大廈管理條例對於區分
所有權人會議之決議若有程序上瑕疵，其效力及如何解決並
無規定，鑑於該團體係區分所有權人集合而成之社員團體，
猶如民法之社團總會，當區分所有權人會議決議之召集程序
或決議方法違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條
第2項適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後
3個月內請求法院撤銷決議，但在未撤銷前，決議仍為有效
（最高法院108年度台上字第761號判決意旨參照）。系爭社
區於上開區分所有權人會議已就管理費、電梯更新分攤費、
汙廢水接管分攤費之負擔作成決議，縱被告抗辯上開決議以
臨時動議追認管理費之程序違法屬實，然於未經法院判決撤
銷確定前，全體區分所有權人自應受上開區分所有權人會議
決議內容之拘束，況被告亦自承曾提起訴訟請求撤銷決議，
嗣因逾期未繳裁判費而經法院駁回（見本院卷第42頁），被
告復未舉證證明上開決議有經法院判決撤銷確定，則被告上
開所辯，自無可採。
四、綜上所述，本件原告請求被告給付71,000元，及自支付命令
送達被告之翌日即114年7月19日（見本院114年度司促字第4
135號卷第37頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
竹北簡易庭法 官 蔡孟芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決
送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
書 記 官 白瑋伶
114年度竹北小字第533號
原 告 御花園公寓大廈管理委員會
法定代理人 許珮娟
訴訟代理人 黃雅文
被 告 詹秀玲
訴訟代理人 陳振華
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國114年9月16日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣71,000元，及自民國114年7月19日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,500元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起
至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告所有新竹縣○○市○○路000號5樓建物坐落於御
花園公寓大廈（下稱系爭社區）內，為系爭社區之區分所有
權人。被告積欠自民國111年7月1日至113年12月31日止之管
理費、汙廢水接管分攤費、電梯更新分攤費共新臺幣（下同
）71,000元，經原告以存證信函催繳仍未繳納。爰依公寓大
廈管理條例第21條請求被告給付積欠之管理費等語。並聲明
：被告應給付原告71,000元，及自支付命令送達之翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告答辯：原告自成立迄今未按公寓大廈管理條例制定住戶
規約，亦無任何財務監督管理規定，被告自111年起發現部
分住戶繳納之管理費僅被告之半數，要求原告於上半年住戶
大會中說明管理費收費依據，然原告迄今未能提出。又原告
未經區分所有權人會議決議，即自行加徵下水道工程費，違
反公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第23條第2項第5款
規定，被告自無義務履行。又原告於113年5月24日召開區分
所有權人會議，僅於開會通知記載議題討論「一、頂樓漏水
修繕案…四、地下室停車位抽籤」，原告卻於會議中臨時提
案，表決通過店面戶管理費減半、空屋戶管理費減半、按戶
收取管理費等傷害多數住戶權益之決議，對系爭社區之公共
基金收入造成嚴重損害。系爭決議為多數暴力之體現，表決
時亦未排除利害關係者參與，違反議事規則明確，欠缺法律
行為要件而不成立。原告製作不實之會議紀錄，依不實決議
繼續違法向住戶收費，如認被告應給付管理費，應依系爭社
區全部房屋坪數與被告房屋所占坪數換算被告應繳付之合理
管理費金額。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告為系爭社區區分所有權人，被告積欠自111年7
月1日至113年12月31日止之管理費、汙廢水接管分攤費、電
梯更新分攤費共71,000元之事實，業據提出系爭社區組織報
備證明及備查函、存證信函、被告積欠管理費明細、被告所
有建物之登記謄本等件為憑，被告固不爭執未繳納管理費，
惟以前詞置辯。
㈡按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責
於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或
住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，
從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1、2項分別定有明文
。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費
用收費標準之制定，係由區分所有權人會議決議或以規約定
之。又區分所有權人會議係因區分所有建物各住戶間就區分
所有建物本身之專有部分、共有部分之利用密不可分，且住
戶人數眾多，故以區分所有權人會議決議代表住戶之多數意
見，以平衡各住戶對於共同事務之參與及確保區分所有建物
修繕、管理事宜之進行，是區分所有權人會議以多數決之方
式決議區分所有建物事項，仍屬私法自治契約自由之保障空
間。公寓大廈共用部分之管理費或其他擔負，既應尊重全體
住戶之意見，依區分所有權人間之決議或規約為標準，則此
項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟其行為不違反法
律上之強行、禁止規定、公序良俗而屬當然無效，或經判決
撤銷外，在經區分所有權人會議決議變更或規約變動前，不
論決議或規約之內容、方式如何，皆不能否認其效力。
㈢經查，原告曾分別於113年5月24日、113年11月22日召開區分
所有權人會議，並以臨時動議方式討論管理費收費標準，經
決議通過追認系爭社區依照建商交屋時以戶為單位收取管理
費，一般住宅全額1,500元，空屋、店面則是半價750元，10
5年調漲為一般住宅1,700元，空屋、店面850元。電梯更新
分攤費部分，108年年底因電梯主機板損壞，動撥888,000元
處理，111年6月修繕電梯花費173萬元，修繕金額分7年攤提
，故每戶每月增加300元，管理費自109年1月至115年12月止
變更為每戶2,000元。汙水道工程總工程款120萬元，每戶分
攤11,000元，有會議記錄附卷可參（見本院卷第14至15、20
至21頁）。被告為系爭社區之區分所有權人，自應依公寓大
廈管理條例第10條第2項規定，負擔支付共有部分管理費之
義務，並受上開區分所有權人會議決議之拘束。是以原告依
上開區分所有權人會議決議之管理費計費標準，請求被告給
付自111年7月1日至113年12月31日止之管理費（含汙廢水接
管分攤費、電梯更新分攤費）71,000元（計算式：2,000×30
＋11,000＝71,000元），即屬有據。
㈣被告雖抗辯管理費收費標準未規定於社區規約並送交主管機
關備查，且收費標準對多數住戶明顯不公平云云，惟公寓大
廈管理條例所規定應向主管機關報備之事項不包括第10條第
2項規定之事項，原告報備與否不影響上開區分所有權人會
議決議之效力。而公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分
之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部
分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決
定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之
困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受
益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比
例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約
另為規定，以期公允妥適。區分所有權人會議本即有權決議
區分所有權人應繳交之管理費，此觀公寓大廈管理條例第10
條第2項規定即明，是關於管理費收取本即得由區分所有權
人決議或變更決議後收取，而區分所有權人會議決定管理費
收費標準之因素複雜，衡以房屋用途不同、利用公共設施之
情形有異，原告以前揭收費標準作為區別，難認有顯失相當
之情形。被告復未舉證證明上開管理費之決議有何違反強制
或禁止之規定，或背於公共秩序或善良風俗之情事，基於公
寓大廈管理條例區分所有權人間私法自治理念，上開區分所
有權人會議決議自生合法拘束當事人權利義務之效力。
㈤被告復抗辯原告以臨時動議方式決議管理費收費標準，顯見
決議欠缺法律行為成立要件。按公寓大廈之區分所有權人為
共同事務及涉及權利義務有關事項，而召開區分所有權人會
議，為該團體之意思決定機關，公寓大廈管理條例對於區分
所有權人會議之決議若有程序上瑕疵，其效力及如何解決並
無規定，鑑於該團體係區分所有權人集合而成之社員團體，
猶如民法之社團總會，當區分所有權人會議決議之召集程序
或決議方法違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條
第2項適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後
3個月內請求法院撤銷決議，但在未撤銷前，決議仍為有效
（最高法院108年度台上字第761號判決意旨參照）。系爭社
區於上開區分所有權人會議已就管理費、電梯更新分攤費、
汙廢水接管分攤費之負擔作成決議，縱被告抗辯上開決議以
臨時動議追認管理費之程序違法屬實，然於未經法院判決撤
銷確定前，全體區分所有權人自應受上開區分所有權人會議
決議內容之拘束，況被告亦自承曾提起訴訟請求撤銷決議，
嗣因逾期未繳裁判費而經法院駁回（見本院卷第42頁），被
告復未舉證證明上開決議有經法院判決撤銷確定，則被告上
開所辯，自無可採。
四、綜上所述，本件原告請求被告給付71,000元，及自支付命令
送達被告之翌日即114年7月19日（見本院114年度司促字第4
135號卷第37頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
竹北簡易庭法 官 蔡孟芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決
送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
書 記 官 白瑋伶