給付服務報酬112年度訴字第861號
臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第861號
原 告 永原不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 邱黃詩庭
訴訟代理人 秦睿昀律師
複 代理人 洪珮珊律師
訴訟代理人 李佳穎律師
被 告 陳韋岑
指定送達址：0000 devonshire west drive,G,Greenwood,Indiana,00000,USA
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國113年8月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣60萬元，及自民國112年9月19日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣20萬元為被告供擔保後，得假
執行；但被告如以新臺幣60萬元為原告預供擔保，得免為假
執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國112年6月16日與原告簽訂不動產專任
委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告銷售被告所有
門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），銷
售底價為新臺幣（下同）3,000萬元，服務費為系爭房屋成
交價格4%，原約定之委售期間為112年6月16日至112年8月7
日，嗣另簽定契約變更附表，將委售期間延至112年8月31日
。買方於112年8月20日表示願以3,000萬元購買系爭房屋，
並開具票面金額300萬元之支票及簽署不動產買賣意願書，
訴外人即原告營業員洪千惠亦於同日20時14分許，將上開支
票、不動產買賣意願書照片傳送予被告，被告亦已收受訊息
，卻遲未聯繫履約事宜。原告尋獲之買家出價已達兩造間所
定委託價格3,000萬元，依系爭契約第10條第2項約定，原告
得有權代理被告受領定金即票面金額300萬元之支票、通知
買方成交，並請求被告支付實際成交價4%即120萬元（計算
式：3,000萬元×4%＝120萬元)之服務報酬作為違約金。為此
，爰依系爭契約第10條第2項約定，提起本件訴訟等語，並
聲明：㈠被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：兩造於112年8月20日商討系爭房屋買賣事宜時，
被告並未同意洪千惠所提以3,000萬元出售系爭房屋之提議
，原告卻擅自擬定不動產買賣意願書，於其上記載價款3,00
0萬元、含全棟傢俱、電器等語，嗣被告離開後，洪千惠復
傳送支票、不動產買賣意願書照片予被告，希望被告再考慮
。又依系爭契約第10條第2項，兩造係約定買方出價達委託
銷售價格3,280萬時，被告應履行契約，而非買方出價達底
價時即應履約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡
願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按系爭契約第5條約定，買賣成交時，乙方（即原告）得向甲方（即被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價4%；系爭契約第10條第2項約定，若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應於乙方通知後5日內出面簽訂不動產賣賣契約書……如因可歸於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金（見審訴卷第14、17頁）。原告主張被告於112年6月16日與原告簽訂系爭契約，委託原告銷售被告所有系爭房屋，銷售底價為3,000萬元，服務費為系爭房屋成交價格4%，原約定之委售期間為112年6月16日至112年8月7日，嗣另簽定契約變更附表，將委售期間延至112年8月31日等情，業據提出系爭契約、契約變更附表為證（見審訴卷第13-19頁），被告亦不否認系爭契約、契約變更附表為其所簽立（見本院卷第29頁），此情首堪認定。又原告主張其尋得之買家業於112年8月20日表示願以3,000萬元購買系爭房屋，開具票面金額300萬元之支票及簽署不動產買賣意願書，洪千惠並於同日20時14分許將上情告知被告乙節，亦有支票、不動產買賣意願書、通訊軟體LINE對話紀錄截圖照片附卷為佐（見審訴卷第20頁、本院卷第47、53頁），被告亦不否認其已收受洪千惠傳送之支票、不動產買賣意願書照片（見本院卷第31頁），被告卻遲未聯繫履約事宜，則依系爭契約第10條第2項約定，被告自應依該契約第5條約定給付服務報酬予原告作為違約金。
㈡被告雖以前詞置辯，惟查：
⒈被告抗辯系爭契約第10條第2項係約定買方出價達委託銷售價
格3,280萬時，被告應履行契約，而非買方出價達底價3,000
萬時即應履約，底價僅為可能可以成交之價格，而非必須成
交之價格等語（見本院卷第31頁）。然按解釋意思表示，應
探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條
所明定，所謂探求當事人之真意，應從其意思表示所根基之
原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則
及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將
誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果，對兩造之權利義
務是否符合公平正義（最高法院112年度台上字第2467號判
決意旨參照）。系爭契約第2條約定「委託銷售價格」為3,2
80萬元；該契約第20條特約條款則記載「一般買賣底價3,00
0萬元，服務費4%」等語，並經原告承辦人洪千惠及被告簽
名在旁（見審訴卷第13、18頁），足知被告雖期望得以3,28
0萬元出售系爭房屋，然亦願給予原告與買方一定之議價空
間，並與原告特約約定系爭房屋出售底價為3,000萬元，且
售價達底價3,000萬元時，被告仍應給付服務報酬即成交價4
%予原告。依一般社會之理性客觀認知，可知兩造締約之真
意為買方出價達3,000萬元時，被告即同意出售系爭房屋，
並給付服務報酬予原告。是應認系爭契約第10條第2項約定
所載「若買方同意本契約之出售條件及出價已達『委託價格』
」，包含買方出價已達底價之情形，以免生買方出價已達被
告同意出售系爭房屋之底價3,000萬元時，被告仍得恣意拒
絕簽訂該房屋買賣契約，原告卻無相關權利得向被告主張，
致原告無端耗費勞力、時間、費用替被告找尋買家之結果，
如此方符合兩造締約真意及公平正義。
⒉被告再抗辯原告擅自於不動產買賣意願書記載「含全棟傢俱
、電器」等語。然系爭契約第19條約定「附隨買賣設備：本
條未勾選者，以簽訂本契約時之現況為準」，而該條未經兩
造勾選，有系爭契約附卷可稽（見審訴卷第18頁）。依兩造
約定，被告所售之系爭房屋設備，即以該屋之現況為準，則
原告於不動產買賣意願書記載「含全棟傢俱、電器」等語，
並未違反被告之出售條件，無解於被告支付違約金之義務。
㈢次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按約定之違約金
過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。
所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事
人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可
得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院 108年度台上字
第123號判決意旨參照）。系爭契約第10條第2項約定，未約
明違約金之性質，核屬損害賠償總額預定性之違約金，而原
告主張其已尋得買家以兩造約定之底價3,000萬元購買系爭
房屋，被告卻遲未聯繫履約事宜，其得依系爭契約第10條第
2項約定，請求被告支付實際成交價4%即120萬元（計算式：
3,000萬元×4%=120萬元)之服務報酬作為違約金，固屬有據
。惟本院審酌依系爭契約第10條第2項約定，被告本應於原
告通知後5日內出面簽訂不動產賣賣契約書，卻拒不履行，
亦未給付服務報酬，及考量原告於銷售系爭房屋期間，支出
廣告費、協助清潔、更換燈管、漆油漆、整理房屋及架設廣
告帆布等，有通訊軟體LINE對話紀錄截圖照片附卷為憑（見
本院卷第55-72頁），暨原告因本件締約耗費之時間、精力
、費用、目前利率水準、社會經濟狀況、被告違約情節、原
告所受上開損害及平衡買賣雙方利益等情，認以120萬元計
算違約金，尚屬過高，應酌減為60萬元為適當。
四、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2項約定，請求被告給
付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年9月19日起（見
審訴卷第47頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理
由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告
勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准
許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主
文。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 翁熒雪
法 官 許家菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
書記官 葉憶葇
112年度訴字第861號
原 告 永原不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 邱黃詩庭
訴訟代理人 秦睿昀律師
複 代理人 洪珮珊律師
訴訟代理人 李佳穎律師
被 告 陳韋岑
指定送達址：0000 devonshire west drive,G,Greenwood,Indiana,00000,USA
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國113年8月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣60萬元，及自民國112年9月19日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣20萬元為被告供擔保後，得假
執行；但被告如以新臺幣60萬元為原告預供擔保，得免為假
執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國112年6月16日與原告簽訂不動產專任
委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告銷售被告所有
門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），銷
售底價為新臺幣（下同）3,000萬元，服務費為系爭房屋成
交價格4%，原約定之委售期間為112年6月16日至112年8月7
日，嗣另簽定契約變更附表，將委售期間延至112年8月31日
。買方於112年8月20日表示願以3,000萬元購買系爭房屋，
並開具票面金額300萬元之支票及簽署不動產買賣意願書，
訴外人即原告營業員洪千惠亦於同日20時14分許，將上開支
票、不動產買賣意願書照片傳送予被告，被告亦已收受訊息
，卻遲未聯繫履約事宜。原告尋獲之買家出價已達兩造間所
定委託價格3,000萬元，依系爭契約第10條第2項約定，原告
得有權代理被告受領定金即票面金額300萬元之支票、通知
買方成交，並請求被告支付實際成交價4%即120萬元（計算
式：3,000萬元×4%＝120萬元)之服務報酬作為違約金。為此
，爰依系爭契約第10條第2項約定，提起本件訴訟等語，並
聲明：㈠被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：兩造於112年8月20日商討系爭房屋買賣事宜時，
被告並未同意洪千惠所提以3,000萬元出售系爭房屋之提議
，原告卻擅自擬定不動產買賣意願書，於其上記載價款3,00
0萬元、含全棟傢俱、電器等語，嗣被告離開後，洪千惠復
傳送支票、不動產買賣意願書照片予被告，希望被告再考慮
。又依系爭契約第10條第2項，兩造係約定買方出價達委託
銷售價格3,280萬時，被告應履行契約，而非買方出價達底
價時即應履約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡
願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按系爭契約第5條約定，買賣成交時，乙方（即原告）得向甲方（即被告）收取服務報酬，其數額為實際成交價4%；系爭契約第10條第2項約定，若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應於乙方通知後5日內出面簽訂不動產賣賣契約書……如因可歸於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金（見審訴卷第14、17頁）。原告主張被告於112年6月16日與原告簽訂系爭契約，委託原告銷售被告所有系爭房屋，銷售底價為3,000萬元，服務費為系爭房屋成交價格4%，原約定之委售期間為112年6月16日至112年8月7日，嗣另簽定契約變更附表，將委售期間延至112年8月31日等情，業據提出系爭契約、契約變更附表為證（見審訴卷第13-19頁），被告亦不否認系爭契約、契約變更附表為其所簽立（見本院卷第29頁），此情首堪認定。又原告主張其尋得之買家業於112年8月20日表示願以3,000萬元購買系爭房屋，開具票面金額300萬元之支票及簽署不動產買賣意願書，洪千惠並於同日20時14分許將上情告知被告乙節，亦有支票、不動產買賣意願書、通訊軟體LINE對話紀錄截圖照片附卷為佐（見審訴卷第20頁、本院卷第47、53頁），被告亦不否認其已收受洪千惠傳送之支票、不動產買賣意願書照片（見本院卷第31頁），被告卻遲未聯繫履約事宜，則依系爭契約第10條第2項約定，被告自應依該契約第5條約定給付服務報酬予原告作為違約金。
㈡被告雖以前詞置辯，惟查：
⒈被告抗辯系爭契約第10條第2項係約定買方出價達委託銷售價
格3,280萬時，被告應履行契約，而非買方出價達底價3,000
萬時即應履約，底價僅為可能可以成交之價格，而非必須成
交之價格等語（見本院卷第31頁）。然按解釋意思表示，應
探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條
所明定，所謂探求當事人之真意，應從其意思表示所根基之
原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則
及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將
誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果，對兩造之權利義
務是否符合公平正義（最高法院112年度台上字第2467號判
決意旨參照）。系爭契約第2條約定「委託銷售價格」為3,2
80萬元；該契約第20條特約條款則記載「一般買賣底價3,00
0萬元，服務費4%」等語，並經原告承辦人洪千惠及被告簽
名在旁（見審訴卷第13、18頁），足知被告雖期望得以3,28
0萬元出售系爭房屋，然亦願給予原告與買方一定之議價空
間，並與原告特約約定系爭房屋出售底價為3,000萬元，且
售價達底價3,000萬元時，被告仍應給付服務報酬即成交價4
%予原告。依一般社會之理性客觀認知，可知兩造締約之真
意為買方出價達3,000萬元時，被告即同意出售系爭房屋，
並給付服務報酬予原告。是應認系爭契約第10條第2項約定
所載「若買方同意本契約之出售條件及出價已達『委託價格』
」，包含買方出價已達底價之情形，以免生買方出價已達被
告同意出售系爭房屋之底價3,000萬元時，被告仍得恣意拒
絕簽訂該房屋買賣契約，原告卻無相關權利得向被告主張，
致原告無端耗費勞力、時間、費用替被告找尋買家之結果，
如此方符合兩造締約真意及公平正義。
⒉被告再抗辯原告擅自於不動產買賣意願書記載「含全棟傢俱
、電器」等語。然系爭契約第19條約定「附隨買賣設備：本
條未勾選者，以簽訂本契約時之現況為準」，而該條未經兩
造勾選，有系爭契約附卷可稽（見審訴卷第18頁）。依兩造
約定，被告所售之系爭房屋設備，即以該屋之現況為準，則
原告於不動產買賣意願書記載「含全棟傢俱、電器」等語，
並未違反被告之出售條件，無解於被告支付違約金之義務。
㈢次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按約定之違約金
過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。
所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事
人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可
得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院 108年度台上字
第123號判決意旨參照）。系爭契約第10條第2項約定，未約
明違約金之性質，核屬損害賠償總額預定性之違約金，而原
告主張其已尋得買家以兩造約定之底價3,000萬元購買系爭
房屋，被告卻遲未聯繫履約事宜，其得依系爭契約第10條第
2項約定，請求被告支付實際成交價4%即120萬元（計算式：
3,000萬元×4%=120萬元)之服務報酬作為違約金，固屬有據
。惟本院審酌依系爭契約第10條第2項約定，被告本應於原
告通知後5日內出面簽訂不動產賣賣契約書，卻拒不履行，
亦未給付服務報酬，及考量原告於銷售系爭房屋期間，支出
廣告費、協助清潔、更換燈管、漆油漆、整理房屋及架設廣
告帆布等，有通訊軟體LINE對話紀錄截圖照片附卷為憑（見
本院卷第55-72頁），暨原告因本件締約耗費之時間、精力
、費用、目前利率水準、社會經濟狀況、被告違約情節、原
告所受上開損害及平衡買賣雙方利益等情，認以120萬元計
算違約金，尚屬過高，應酌減為60萬元為適當。
四、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2項約定，請求被告給
付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年9月19日起（見
審訴卷第47頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理
由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告
勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准
許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主
文。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 翁熒雪
法 官 許家菱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
書記官 葉憶葇
