修繕漏水112年度訴字第389號
臺灣基隆地方法院民事判決
112年度訴字第389號
原 告 謝志陽
訴訟代理人 古乾樹律師
被 告 李麗雪
李秋燕
李素禎
李慧玲
李陳月礦
李晉毅
李昱昇
共 同
訴訟代理人 楊思勤律師
被 告 李怡萱
李建國
上列當事人間修繕漏水事件，本院於民國113年6月27日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○○號房屋依社團法人基隆市
建築師公會民國一百一十三年五月九日鑑定報告書所示之修復項
目及方法（即鑑定報告書第八至九頁所列項次「四」編號「2.」
之「五樓室內清潔維護不積水修復」及其「附件5之修復費用估
算明細表」）修繕至不漏水之狀態；如被告不予修繕，應容忍原
告僱工進入上開房屋依上開修復項目及方法代為修繕，所需修繕
費用新臺幣壹拾參萬貳仟貳佰伍拾元由被告連帶負擔。
被告應連帶給付原告新臺幣捌萬陸仟貳佰伍拾元，及自民國一百
一十二年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除減縮部分外，由被告連帶負擔百分之十六，餘由原告
負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾參萬貳仟貳佰伍
拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣捌萬陸仟貳佰伍拾元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。
原告起訴時原以「李00」為被告，並聲明：(一)被告應容忍
原告及原告指派之修繕人員進入被告所有門牌號碼基隆市○○
區○○街00○0號（5樓）房屋（下稱5樓房屋），進行原告所有
門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號（4樓）房屋（下稱4樓房屋
）之房屋漏水修復工程，修繕至不漏水狀態。(二)被告應連
帶給付原告新臺幣（下同）1,378,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(三)被
告應自民國112年3月1日起至履行第一項修繕義務至不漏水
狀態止，按月連帶給付原告8,000元。(四)願供擔保，請准
宣告假執行（頁12至13）。復於112年4月6日、同年月14日
具狀更正、特定被告姓名為李麗雪、李秋燕、李素禎、李慧
玲、李陳月礦、李晉毅、李昱昇、李怡萱、李建國，並先後
於112年11月8日本院言詞辯論期日、113年6月21日以書狀變
更聲明（頁292、412及413），最終於113年6月27日本院言
詞辯論期日特定訴之聲明為：(一)被告應將5樓房屋依社團
法人基隆市建築師公會113年5月9日鑑定報告書（下稱系爭
鑑定報告書）所示之修復方式及必要費用（即系爭鑑定報告
書頁8至9，項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護不積水
修復）」、「3.（5樓外牆防水修復）」及其等附件5之修復
費用估算明細表）修繕至不漏水之狀態；如被告不予修繕，
應容任原告指派修繕人員進入5樓房屋依上開方式修繕，連
帶給付原告修復費用314,870元。(二)被告應連帶給付原告6
17,500元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息。(三)被告應自112年3月1日起至履
行第一項修繕義務至不漏水狀態止，按月連帶給付原告8,00
0元。(四)願供擔保請准宣告假執行（頁443）。核原告所為
更正、特定被告之姓名及更正訴之聲明第一項之用語，均屬
事實、法律上之陳述，非屬訴之變更或追加。另於訴之聲明
一、二先後擴張、減縮應受判決事項之聲明金額部分，均基
於同一基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告李怡萱、李建國經合法通知，未於最後言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為4樓房屋之所有權人，被告為5樓房屋之所有權人，4
、5樓房屋係同棟公寓上、下相鄰之分戶住宅。4樓房屋格局
包含客廳、廚房、浴廁、陽台及3個房間，原告原出租予他
人使用，惟因4樓房屋漏水嚴重（包含天花板、牆面因水漬
滲漏造成嚴重油漆剝落、發霉），經原告多次修繕均無法修
復，於106年後即無法再出租收益。而上開漏水現象，經鈞
院囑請社團法人基隆市建築師公會鑑定並出具系爭鑑定報告
書，已足確認4樓房屋之天花板、牆面之損害係被告所有之5
樓房屋地板長年積水無人維護而積水向下滲漏導致。
(二)被告就其5樓房屋未盡管理、維護之責，造成4樓房屋天花板
與牆面漏水，自應負侵權行為損害賠償之責，將4樓房屋修
繕至不漏水之狀態；如被告不予修繕，應容任原告指派修繕
人員進入5樓房屋依系爭鑑定報告書所示之修繕方法進行修
繕，並依系爭鑑定報告書所示支付修繕費用314,870元。又4
樓房屋因5樓之漏水情事造成天花板及牆面之損害，被告應
負回復原狀之責，賠付原告修復費用425,500元。此外，4樓
房屋原係作出租之用，嗣因持續滲漏水，致承租人不再承租
，原告受有租金收益損失，為此請求自原承租人不續租之日
（106年7月2日）起算2年之租金收益損失192,000元，及請
求被告連帶賠償自履行房屋修繕義務至不漏水狀態之日止，
每月8,000元之租金損害。
(三)為此，爰依民法第184條第1項前段、第185條、第191條第1
項、第216條、第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第10
條第1項、第6條第1項第2款及第3款等規定，提起本件訴訟
等語。並聲明：
1.被告應將5樓房屋依系爭鑑定報告書所示之修復方式及必要
費用（即系爭鑑定報告書頁8至9，項次「四」編號「2.（5
樓室內清潔維護不積水修復）」、「3.（5樓外牆防水修復
）」及其等附件5之修復費用估算明細表），修復至不漏水
之狀態；如被告不予修繕，應容任原告指派修繕人員進入5
樓房屋依上開方式修繕，連帶給付原告修復費用314,870元
。
2.被告應連帶給付原告617,500元，及自起訴狀繕本最後送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3.被告應自112年3月1日起至履行第一項修繕義務至不漏水狀
態止，按月連帶給付原告8,000元。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)被告李麗雪、李秋燕、李素禎、李慧玲、李陳月礦、李晉毅
、李昱昇（下稱李麗雪等7人）答辯：
1.5樓房屋雖為被告共有，然已20、30年無人居住使用，此參5
樓房屋之自來水公司、電力公司紀錄即明。是4樓房屋縱有
滲水情事，絕非被告共有之5樓房屋專有部分管道所致，不
可歸責被告。且參系爭鑑定報告所載，4樓房屋受滲漏水之
直接原因，係因5樓房屋頂樓防水及5樓外牆防水損壞，導致
滲漏水至5樓房屋，5樓房屋積水再往下滲漏至4樓房屋。是5
樓頂樓、外牆部分係屬公用部分，並非5樓房屋之專有部分
；4樓房屋之漏水主因既非5樓房屋專有部分造成，則5樓房
屋要做何使用、維護當屬被告之自由，4樓房屋之漏水自與5
樓房屋長年無人住居、維護無關。依公寓大廈管理條例第10
條第2項規定，原告提起本件訴訟顯無理由。又依系爭鑑定
報告書所載，本件漏水回復期間約為1個月，原告竟請求2年
租金，實屬無稽。
2.並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
(二)被告李怡萱、李建國均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書
狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
原告主張其為4樓房屋之所有權人，被告為5樓房屋之所有權
人，兩造房屋為同棟公寓上、下相鄰之5、4樓分戶住宅，4
樓房屋因5樓房屋長年積水且無人維護，造成嚴重漏水（其
中天花板、牆面均因水漬滲漏造成嚴重油漆剝落、發霉）乙
情，業據原告提出與所述相符之建物登記第二類謄本、所有
權狀、4樓房屋內部結構圖、4樓房屋受損暨修繕照片等件為
證（頁19至111），並經本院職權調取4、5樓房屋之土地建
物查詢資料等件為憑（頁241至244），且會同兩造、所囑託
鑑定機關社團法人基隆市建築師公會指派之建築師至現場履
勘，拍攝勘驗照片、作成勘驗筆錄（頁333至363），暨經社
團法人基隆市建築師公會作成113年5月15日基建師會鑑字第
11302056號函附之系爭鑑定報告書在卷可稽，堪信為真實。
至原告主張因5樓房屋漏水，導致4樓房屋多處受損，應由被
告連帶負修繕及賠償之責乙節，則為被告李麗雪等7人所否
認，並執前詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)4樓房屋有無
滲漏水現象？如有，該滲漏水原因為何？(二)原告主張被告
應將5樓房屋依系爭鑑定報告書所示之修復方式（即系爭鑑
定報告書頁8至9，項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護
不積水修復）」、「3.（5樓外牆防水修復）」及其等附件5
之修復費用估算明細表），修繕至不漏水的狀態，有無理由
？如被告不予修繕，則應容忍原告僱工進入被告房屋代為修
繕，並應連帶負擔所需修繕費用，是否有據？(三)原告請求
被告連帶賠償4樓房屋損害之項目及費用，有無理由？現判
斷如下：
(一)4樓房屋有滲漏水之現象；4樓房屋受到滲漏水之原因，係5
樓房屋地板長年積水、無人維護而滲漏至4樓房屋天花板、
牆面所致；5樓房屋地板之積水則係屋頂、5樓外牆防水損壞
所致：
1.參諸本院送請兩造同意之鑑定機關即社團法人基隆市建築師
公會作成之系爭鑑定報告書內容，可知：
(1)經系爭鑑定報告「七、鑑定標的物之構造、用途及現況」、
「八、鑑定經過情形」說明：
①本件4、5樓房屋所屬建物，係鋼筋混凝土造之5層樓建物，1
至3樓現居住中，4、5樓則無人居住。經勘查，4樓房屋客廳
、天花板角落有腐爛情況、廚房天花板崩塌、現況牆面及地
板均有水痕，室內瀰漫潮濕霉味；5樓房屋久無人居且年久
失修，室內天花板已坍陷、全室裝潢崩壞、樑柱鏽蝕、鋼筋
外露，鋼筋、混凝土天花板有坍塌及危險之虞，地面及牆面
均有青苔雜草。
②本案業經建築師偕同兩造分別擇於晴天、雨天至現場4度會勘
。鑑定建築師於晴天至現場勘查時，目視可及4、5樓房屋之
內部嚴重受潮，天花板、牆面及屋內設施諸多潮濕毀壞，5
樓房屋更因無人維護，室內積水、內部裝潢崩壞、鋼筋外露
，天花板坍陷，依上開情形可判斷5樓屋頂、室內防水功能
已嚴重損壞。鑑定建築師於繪製配置圖並測量室內平面尺寸
後，再查調屋頂平台，亦可見屋頂雜草充斥、金屬水塔已遭
植物樹幹纏繞包圍、年久失修，可直接辨識混凝土水塔、地
坪防水層均已失效。嗣鑑定建築師預先將4樓房屋部分木作
天花板切割出檢修孔以勘查樓板情況，再於雨天至現場勘查
，當下亦可直接目視觀察天花板有水珠滲漏流下之情事。
(2)鑑定報告「九、鑑定分析及結果」說明：
①經兩造偕同建築師至現場勘查，並切割檢修孔以觀察漏水情
形，可見4、5樓房屋所屬建物老舊，現況已為屋內鋼筋膨脹
、鋼筋混凝土結構保護層剝落、鋼筋外露，可推斷過去採用
之防水材料劣化損失防水功能，加以過去未適時維修，導致
目前屋況已生安全疑慮。
②建物之屋頂防水已全面失效，5樓外牆上有植物攀爬，亦破壞
外牆防水，造成5樓房屋之嚴重損壞。又由5樓房屋地板長期
積水、屋內天花板、牆壁及橫樑均鋼筋爆裂且有坍塌之虞等
情，可明確判斷滲水時間已非常之久。
③4樓房屋內天花板及牆面全面受到滲漏水，其來源可確認為5
樓房屋地板長年積水無人維護，致積水往下滲漏導致。
④4、5樓房屋所屬建物漏水情況嚴重，多處防水層皆已失效，
須修繕「屋頂防水」、「5樓房屋室內積水」、「5樓外牆防
水」，4樓房屋方可避免再滲漏水。
2.據上以觀，因4、5樓房屋所屬建物老舊、鋼筋裸露，而4、5
樓房屋內部均嚴重潮濕、結構崩壞，故建築師透過不同氣象
因素（晴、雨天）、觀測檢修孔及屋內滴水狀況，以專業知
識判斷4、5樓房屋漏水情況，並足確認4樓房屋之天花板及
牆面確實有「全面滲漏水」情形；又此情形係5樓房屋受屋
頂及外牆防水層失效，卻無人維護，造成5樓地板長年積水
而往下滲漏所致。顯然5樓房屋之上開積水情形，已造成4樓
房屋天花板及牆面遭到滲漏，全面受損（受損情形如系爭鑑
定報告書「附件3、會勘照片」所示，全室多處牆面及天花
板水痕、油漆、混凝土剝落、廚房天花板崩塌、磁磚樑柱滲
漏水及鏽蝕）；再衡以社團法人基隆市建築師公會與兩造並
無利害關係，是其本於建築專業所為上開鑑定報告，應無偏
頗之虞。堪認系爭鑑定報告得出4樓房屋天花板牆面全面滲
漏水之原因，係「5樓地板長期積水」導致積水向下方樓層
滲漏；而5樓房屋之積水，係受「屋頂、外牆防水失效」滲
漏水，卻無人維修所致之結論，誠屬可採。
(二)就原告主張被告應將4樓房屋依系爭鑑定報告書所示之修復
方式（即系爭鑑定報告書頁8至9，項次「四」編號「2.（5
樓室內清潔維護不積水修復）」、「3.（5樓外牆防水修復
）」及其等附件5之修復費用估算明細表），修繕至不漏水
的狀態；如被告不予修繕，則應容忍原告僱工進入被告房屋
代為修繕，並應負擔所需修繕費用，有無理由，說明如下：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。
土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作
物之所有人負賠償責任。民法第184條第1項前段、第185條
第1項前段、第191 條第1 項前段規定分別定有明文。次按
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支
付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1
項、第3項亦有明文。又民法第191 條第1 項規定所稱土地
上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示。而
建築物內部之設備如天花板、樓梯、門窗、水電配置管線設
備等，固屬建築物之成份者，為建築物之一部，應包括在內
。且該條第1 項規定是基於社會安全義務而設，則所謂設置
或保管有欠缺，自不以其本體之崩壞或脫落瑕疵為限，舉凡
建築物或工作物缺少通常應有之性狀或設備，以致未具備可
合理期待之安全性者，均應包括在內。至於所謂設置有欠缺
，係指土地上之建築物或其他工作物，於建造之初即存有瑕
疪而言。所謂保管有欠缺，係指於建造後未善為保管，致其
物發生瑕疪而言。是以，因土地上之工作物造成他人之損害
，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠
償責任（最高法院107年度台上字第1611號、105年度台上字
第2320號、50年度台上字第1464號、96年度台上字第489號
判決要旨參照）。另按他住戶因維護、修繕專有部分、約定
專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專
用部分時，不得拒絕。專有部分、約定專用部分之修繕、管
理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為
之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理
、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基
金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
亦為公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第10條第1、2項
規定所明定。又按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大
廈管理條例第3條第4款亦有明文。
2.項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護不積水修復）」部
分：
查本件4樓房屋滲漏水之直接因素，係5樓房屋之地板長期積
水；另5樓房屋之地板積水原因，則係5樓房屋外牆、房屋頂
樓防水已完全失效（外牆甚已遭植物攀爬佔據）造成5樓房
屋整體嚴重滲漏水所致。是以，5樓房屋之室內地板係被告
房屋之專有部分，其長期積水、防水失效既與4樓房屋之滲
漏水有相當因果關係，足見將5樓房屋之室內地板防水修繕
至不漏水狀態，為修復4樓房屋漏水情形回復原狀所必要。
是被告就5樓房屋室內地板有積水、防水失效部分，依公寓
大廈管理條例第10條第1項規定，本應負擔費用而對5樓房屋
室內地板為修繕、管理、維護，其卻怠於修繕維護5樓房屋
地板之防水結構，對5樓房屋之漏水情事，多年來置若罔聞
，則被告就5樓房屋積水導致4樓房屋所受滲漏水損害，主觀
上亦具有過失，是原告主張依民法第184條第1項前段、第19
1條第1項前段及公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第10
條第1項等規定，請求被告應將5樓房屋室內修復至不漏水（
按：即系爭鑑定報告書頁9，項次「四」編號「2」部分及其
附件5之修復費用估算明細表），如被告拒絕修復，原告請
求被告應容忍原告僱工進入上開房屋，代為修復，所耗費用
由被告連帶負擔（按：依系爭鑑定報告書頁9，項次「四」
編號「2」之修復費用為132,250元，並有系爭鑑定報告書附
件5之修復費用估算明細表可查），即屬有據。被告空言辯
稱：5樓房屋多年無人居住，水、電、瓦斯均已停用，滲漏
水絕非自5樓房屋專有部分管線所致；5樓房屋為被告所專有
，其要做何使用、維護均係被告之自由，滲漏水之主要原因
與5樓房屋是否長年無人居住維護無關云云，係屬無稽。
3.項次「四」編號「3.（5樓外牆防水修復）」部分：
按依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之
支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、
電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構
造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而
不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物
主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上
應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同
使用，應認屬共用部分（臺灣高等法院106年度上字第90號
民事判決意旨參照），是本件5樓房屋所屬建物外牆，既為
包覆公寓大廈整體外觀之外牆一部份，而該等外牆亦應係維
持整棟房屋安全性及其外觀所必要之構造，應屬全棟建築物
之基本構造，依前揭說明，自係屬整體建物之共用部分，而
為整體建物區分所有權人所共有，非各區分所有權人之專有
部分，亦即5樓房屋外牆非被告之專有部分，而係整棟建物
之全體區分所有權人所共有。原告雖主張被告應按系爭鑑定
報告書所示之修復方式，進行「5樓外牆防水修復」（即系
爭鑑定報告書頁9，項次「四」編號「3」部分及其附件5之
修復費用估算明細表），將其修繕至不漏水狀態云云，但揆
諸前揭說明，建物之屋頂、建物之外牆（包括5樓外牆），
應屬整棟建物「全體區分所有權人」之「共用部分」，難認
屬5樓房屋區分所有權人之專有部分範圍，而原告復未證明5
樓房屋之外牆係屬約定專用部分，則5樓房屋外牆之修繕，
自應依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項規定為之（按：
倘無成立管理委員會，其修繕仍屬系爭公寓全體區分所有權
人之義務，而應由該建物全體區分所有權人為之，包括原告
自身），被告自無單獨修繕5樓房屋外牆之義務。是原告依
上開規定，請求被告就「5樓外牆」部分修繕漏水，自乏所
據，遑論容任原告僱員至5樓房屋修繕外牆，是原告就此部
分之主張，為無理由，無從准許。
4.綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前
段及公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第10條第1項規定
，請求被告應將5樓房屋室內地板積水，依系爭鑑定報告書
頁9、項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護不積水修復）
」之方法（及其附件5之修復費用估算明細表）進行修復至
不積水，如被告拒絕修復，原告亦得請求被告應容忍原告僱
工進入上開房屋，代為依上開方式修復，所耗費用132,250
元（如系爭鑑定報告書附件5之修復費用估算明細表「5樓室
內清理維護」欄位所列），即應由被告連帶負擔，為有理由
，應予准許。逾此範圍之請求，即乏所據，應予駁回。
(三)就原告請求被告連帶賠償4樓房屋之項目及費用有無理由乙
節，說明如下：
1.原告主張其4樓房屋天花板及牆面因滲漏水受損（受損情形
如系爭鑑定報告書「附件3、會勘照片」所示，全室多處牆
面及天花板水痕、油漆、混凝土剝落、廚房天花板崩塌、磁
磚樑柱滲漏水及鏽蝕）乙情，業如前述。再者，本院審酌造
成4樓房屋滲漏水之原因包含「屋頂防水失效」、「外牆防
水失效」、「5樓地板長期積水」，綜觀系爭鑑定報告書等
全部卷證，並參照民事訴訟法第222條第2項規定，依上開因
素就4樓房屋漏水之影響程度，「5樓地板長期積水」約占3
分之1。則依前揭公寓大廈管理條例第10條第1項規定，被告
未妥善維護其專有部分地板，就原告上開損害，自應負責3
分之1部分之費用。又本件業經專業鑑定機關鑑定，計算4樓
房屋上開損害回復原狀所需費用為258,750元，有系爭鑑定
報告書附件5之修復費用估算明細表之「4樓室內修復費用（
天花板）」、「4樓室內修復費用（牆面）」內容以佐（按
：天花板、牆面修復分別為161,000元、97,750元；原告亦
不否認修復金額至少應為258,750元），是以，被告應連帶
負擔4樓房屋回復原狀之費用即應為86,250元（計算式：258
,750÷3×1＝86,250）。
2.原告另主張被告應賠付租金部分，則係表示其長期出租4樓
房屋，卻因本件漏水而無法繼續出租，被告應連帶賠償原告
所失之租金收益，即自106年7月2日起算2年之租金收益計19
2,000元，暨自履行房屋修繕義務至不漏水狀態之日止，每
月8,000元之相當於租金之損害賠償，並提出房屋租賃契約
書（頁117至119）。惟查：
⑴揆諸上開租賃契約書之內容，其租賃標的物固為4樓房屋，然
該租賃契約所列之租期，卻係自105年7月2日至106年7月1日
為止，則上開租約既為定期之租賃契約，且早於106年7月1
日即已屆滿租期，至原告於112年間提起本件訴訟主張4樓房
屋有漏水之情，已相隔數年之久，4樓房屋於106年7月1日以
後未能出租獲利，是否確與本件漏水相關，顯非無疑。至原
告雖稱4樓房屋如非漏水嚴重，否則豈有不出租獲利之理，
但原告為4樓房屋之所有權人，其欲對房屋作何使用收益處
分，情形本屬多端，且承租人是否續租，考量之因素亦非常
多，自難逕以房屋於租約到期後未獲承租人續租，即遽認係
因本件漏水所致。此外，原告就此有利於己之事實，亦未再
提出何適切證據以實其說，僅空言主張，本院無從憑採。
⑵從而，原告未能舉證證明4樓房屋於106年間起得出租獲利乙
節係屬客觀確定，其請求被告賠償自106年7月起算2年之租
金收益損失192,000元，暨自履行房屋修繕義務至不漏水狀
態之日止，每月租金收益損失8,000元，即難認有據。
(四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第
203條分別定有明文。本件原告對被告之請求屬無確定期限
之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任
。而本件起訴狀繕本於112年9月18日送達予最後之被告（頁
253），準此，原告請求被告連帶給付86,250元，及自起訴
狀繕本送達最後之被告翌日即112年9月19日起至清償日止，
按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
(五)綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項前
段、第191條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條第1項、
第6條第1項第2款規定，請求被告：1.應將5樓房屋依系爭鑑
定報告書所示之修復項目及方法（即系爭鑑定報告書頁8至9
，項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護不積水修復）」
及其附件5之修復費用估算明細表），修復至不漏水之狀態
；如被告不予修繕，應容任原告僱工進入5樓房屋依上開方
式代為修繕，所需修繕費用132,250元由被告連帶負擔。2.
應連帶給付原告86,250元，及自112年9月19日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，均有理由，應予准許。逾此範
圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予
論駁。
五、本判決原告勝訴部分所命被告應給付之價額未逾500,000元
，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假
執行。原告雖陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發
動，不另為假執行准駁之諭知。又被告就此部分陳明願供擔
保，聲請宣告免為假執行，合於民事訴訟法第392條規定，
爰酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因
訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第389條第
1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事庭法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書記官 羅惠琳
112年度訴字第389號
原 告 謝志陽
訴訟代理人 古乾樹律師
被 告 李麗雪
李秋燕
李素禎
李慧玲
李陳月礦
李晉毅
李昱昇
共 同
訴訟代理人 楊思勤律師
被 告 李怡萱
李建國
上列當事人間修繕漏水事件，本院於民國113年6月27日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○○號房屋依社團法人基隆市
建築師公會民國一百一十三年五月九日鑑定報告書所示之修復項
目及方法（即鑑定報告書第八至九頁所列項次「四」編號「2.」
之「五樓室內清潔維護不積水修復」及其「附件5之修復費用估
算明細表」）修繕至不漏水之狀態；如被告不予修繕，應容忍原
告僱工進入上開房屋依上開修復項目及方法代為修繕，所需修繕
費用新臺幣壹拾參萬貳仟貳佰伍拾元由被告連帶負擔。
被告應連帶給付原告新臺幣捌萬陸仟貳佰伍拾元，及自民國一百
一十二年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除減縮部分外，由被告連帶負擔百分之十六，餘由原告
負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾參萬貳仟貳佰伍
拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣捌萬陸仟貳佰伍拾元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。
原告起訴時原以「李00」為被告，並聲明：(一)被告應容忍
原告及原告指派之修繕人員進入被告所有門牌號碼基隆市○○
區○○街00○0號（5樓）房屋（下稱5樓房屋），進行原告所有
門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號（4樓）房屋（下稱4樓房屋
）之房屋漏水修復工程，修繕至不漏水狀態。(二)被告應連
帶給付原告新臺幣（下同）1,378,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(三)被
告應自民國112年3月1日起至履行第一項修繕義務至不漏水
狀態止，按月連帶給付原告8,000元。(四)願供擔保，請准
宣告假執行（頁12至13）。復於112年4月6日、同年月14日
具狀更正、特定被告姓名為李麗雪、李秋燕、李素禎、李慧
玲、李陳月礦、李晉毅、李昱昇、李怡萱、李建國，並先後
於112年11月8日本院言詞辯論期日、113年6月21日以書狀變
更聲明（頁292、412及413），最終於113年6月27日本院言
詞辯論期日特定訴之聲明為：(一)被告應將5樓房屋依社團
法人基隆市建築師公會113年5月9日鑑定報告書（下稱系爭
鑑定報告書）所示之修復方式及必要費用（即系爭鑑定報告
書頁8至9，項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護不積水
修復）」、「3.（5樓外牆防水修復）」及其等附件5之修復
費用估算明細表）修繕至不漏水之狀態；如被告不予修繕，
應容任原告指派修繕人員進入5樓房屋依上開方式修繕，連
帶給付原告修復費用314,870元。(二)被告應連帶給付原告6
17,500元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息。(三)被告應自112年3月1日起至履
行第一項修繕義務至不漏水狀態止，按月連帶給付原告8,00
0元。(四)願供擔保請准宣告假執行（頁443）。核原告所為
更正、特定被告之姓名及更正訴之聲明第一項之用語，均屬
事實、法律上之陳述，非屬訴之變更或追加。另於訴之聲明
一、二先後擴張、減縮應受判決事項之聲明金額部分，均基
於同一基礎事實，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告李怡萱、李建國經合法通知，未於最後言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為4樓房屋之所有權人，被告為5樓房屋之所有權人，4
、5樓房屋係同棟公寓上、下相鄰之分戶住宅。4樓房屋格局
包含客廳、廚房、浴廁、陽台及3個房間，原告原出租予他
人使用，惟因4樓房屋漏水嚴重（包含天花板、牆面因水漬
滲漏造成嚴重油漆剝落、發霉），經原告多次修繕均無法修
復，於106年後即無法再出租收益。而上開漏水現象，經鈞
院囑請社團法人基隆市建築師公會鑑定並出具系爭鑑定報告
書，已足確認4樓房屋之天花板、牆面之損害係被告所有之5
樓房屋地板長年積水無人維護而積水向下滲漏導致。
(二)被告就其5樓房屋未盡管理、維護之責，造成4樓房屋天花板
與牆面漏水，自應負侵權行為損害賠償之責，將4樓房屋修
繕至不漏水之狀態；如被告不予修繕，應容任原告指派修繕
人員進入5樓房屋依系爭鑑定報告書所示之修繕方法進行修
繕，並依系爭鑑定報告書所示支付修繕費用314,870元。又4
樓房屋因5樓之漏水情事造成天花板及牆面之損害，被告應
負回復原狀之責，賠付原告修復費用425,500元。此外，4樓
房屋原係作出租之用，嗣因持續滲漏水，致承租人不再承租
，原告受有租金收益損失，為此請求自原承租人不續租之日
（106年7月2日）起算2年之租金收益損失192,000元，及請
求被告連帶賠償自履行房屋修繕義務至不漏水狀態之日止，
每月8,000元之租金損害。
(三)為此，爰依民法第184條第1項前段、第185條、第191條第1
項、第216條、第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第10
條第1項、第6條第1項第2款及第3款等規定，提起本件訴訟
等語。並聲明：
1.被告應將5樓房屋依系爭鑑定報告書所示之修復方式及必要
費用（即系爭鑑定報告書頁8至9，項次「四」編號「2.（5
樓室內清潔維護不積水修復）」、「3.（5樓外牆防水修復
）」及其等附件5之修復費用估算明細表），修復至不漏水
之狀態；如被告不予修繕，應容任原告指派修繕人員進入5
樓房屋依上開方式修繕，連帶給付原告修復費用314,870元
。
2.被告應連帶給付原告617,500元，及自起訴狀繕本最後送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3.被告應自112年3月1日起至履行第一項修繕義務至不漏水狀
態止，按月連帶給付原告8,000元。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)被告李麗雪、李秋燕、李素禎、李慧玲、李陳月礦、李晉毅
、李昱昇（下稱李麗雪等7人）答辯：
1.5樓房屋雖為被告共有，然已20、30年無人居住使用，此參5
樓房屋之自來水公司、電力公司紀錄即明。是4樓房屋縱有
滲水情事，絕非被告共有之5樓房屋專有部分管道所致，不
可歸責被告。且參系爭鑑定報告所載，4樓房屋受滲漏水之
直接原因，係因5樓房屋頂樓防水及5樓外牆防水損壞，導致
滲漏水至5樓房屋，5樓房屋積水再往下滲漏至4樓房屋。是5
樓頂樓、外牆部分係屬公用部分，並非5樓房屋之專有部分
；4樓房屋之漏水主因既非5樓房屋專有部分造成，則5樓房
屋要做何使用、維護當屬被告之自由，4樓房屋之漏水自與5
樓房屋長年無人住居、維護無關。依公寓大廈管理條例第10
條第2項規定，原告提起本件訴訟顯無理由。又依系爭鑑定
報告書所載，本件漏水回復期間約為1個月，原告竟請求2年
租金，實屬無稽。
2.並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
(二)被告李怡萱、李建國均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書
狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
原告主張其為4樓房屋之所有權人，被告為5樓房屋之所有權
人，兩造房屋為同棟公寓上、下相鄰之5、4樓分戶住宅，4
樓房屋因5樓房屋長年積水且無人維護，造成嚴重漏水（其
中天花板、牆面均因水漬滲漏造成嚴重油漆剝落、發霉）乙
情，業據原告提出與所述相符之建物登記第二類謄本、所有
權狀、4樓房屋內部結構圖、4樓房屋受損暨修繕照片等件為
證（頁19至111），並經本院職權調取4、5樓房屋之土地建
物查詢資料等件為憑（頁241至244），且會同兩造、所囑託
鑑定機關社團法人基隆市建築師公會指派之建築師至現場履
勘，拍攝勘驗照片、作成勘驗筆錄（頁333至363），暨經社
團法人基隆市建築師公會作成113年5月15日基建師會鑑字第
11302056號函附之系爭鑑定報告書在卷可稽，堪信為真實。
至原告主張因5樓房屋漏水，導致4樓房屋多處受損，應由被
告連帶負修繕及賠償之責乙節，則為被告李麗雪等7人所否
認，並執前詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)4樓房屋有無
滲漏水現象？如有，該滲漏水原因為何？(二)原告主張被告
應將5樓房屋依系爭鑑定報告書所示之修復方式（即系爭鑑
定報告書頁8至9，項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護
不積水修復）」、「3.（5樓外牆防水修復）」及其等附件5
之修復費用估算明細表），修繕至不漏水的狀態，有無理由
？如被告不予修繕，則應容忍原告僱工進入被告房屋代為修
繕，並應連帶負擔所需修繕費用，是否有據？(三)原告請求
被告連帶賠償4樓房屋損害之項目及費用，有無理由？現判
斷如下：
(一)4樓房屋有滲漏水之現象；4樓房屋受到滲漏水之原因，係5
樓房屋地板長年積水、無人維護而滲漏至4樓房屋天花板、
牆面所致；5樓房屋地板之積水則係屋頂、5樓外牆防水損壞
所致：
1.參諸本院送請兩造同意之鑑定機關即社團法人基隆市建築師
公會作成之系爭鑑定報告書內容，可知：
(1)經系爭鑑定報告「七、鑑定標的物之構造、用途及現況」、
「八、鑑定經過情形」說明：
①本件4、5樓房屋所屬建物，係鋼筋混凝土造之5層樓建物，1
至3樓現居住中，4、5樓則無人居住。經勘查，4樓房屋客廳
、天花板角落有腐爛情況、廚房天花板崩塌、現況牆面及地
板均有水痕，室內瀰漫潮濕霉味；5樓房屋久無人居且年久
失修，室內天花板已坍陷、全室裝潢崩壞、樑柱鏽蝕、鋼筋
外露，鋼筋、混凝土天花板有坍塌及危險之虞，地面及牆面
均有青苔雜草。
②本案業經建築師偕同兩造分別擇於晴天、雨天至現場4度會勘
。鑑定建築師於晴天至現場勘查時，目視可及4、5樓房屋之
內部嚴重受潮，天花板、牆面及屋內設施諸多潮濕毀壞，5
樓房屋更因無人維護，室內積水、內部裝潢崩壞、鋼筋外露
，天花板坍陷，依上開情形可判斷5樓屋頂、室內防水功能
已嚴重損壞。鑑定建築師於繪製配置圖並測量室內平面尺寸
後，再查調屋頂平台，亦可見屋頂雜草充斥、金屬水塔已遭
植物樹幹纏繞包圍、年久失修，可直接辨識混凝土水塔、地
坪防水層均已失效。嗣鑑定建築師預先將4樓房屋部分木作
天花板切割出檢修孔以勘查樓板情況，再於雨天至現場勘查
，當下亦可直接目視觀察天花板有水珠滲漏流下之情事。
(2)鑑定報告「九、鑑定分析及結果」說明：
①經兩造偕同建築師至現場勘查，並切割檢修孔以觀察漏水情
形，可見4、5樓房屋所屬建物老舊，現況已為屋內鋼筋膨脹
、鋼筋混凝土結構保護層剝落、鋼筋外露，可推斷過去採用
之防水材料劣化損失防水功能，加以過去未適時維修，導致
目前屋況已生安全疑慮。
②建物之屋頂防水已全面失效，5樓外牆上有植物攀爬，亦破壞
外牆防水，造成5樓房屋之嚴重損壞。又由5樓房屋地板長期
積水、屋內天花板、牆壁及橫樑均鋼筋爆裂且有坍塌之虞等
情，可明確判斷滲水時間已非常之久。
③4樓房屋內天花板及牆面全面受到滲漏水，其來源可確認為5
樓房屋地板長年積水無人維護，致積水往下滲漏導致。
④4、5樓房屋所屬建物漏水情況嚴重，多處防水層皆已失效，
須修繕「屋頂防水」、「5樓房屋室內積水」、「5樓外牆防
水」，4樓房屋方可避免再滲漏水。
2.據上以觀，因4、5樓房屋所屬建物老舊、鋼筋裸露，而4、5
樓房屋內部均嚴重潮濕、結構崩壞，故建築師透過不同氣象
因素（晴、雨天）、觀測檢修孔及屋內滴水狀況，以專業知
識判斷4、5樓房屋漏水情況，並足確認4樓房屋之天花板及
牆面確實有「全面滲漏水」情形；又此情形係5樓房屋受屋
頂及外牆防水層失效，卻無人維護，造成5樓地板長年積水
而往下滲漏所致。顯然5樓房屋之上開積水情形，已造成4樓
房屋天花板及牆面遭到滲漏，全面受損（受損情形如系爭鑑
定報告書「附件3、會勘照片」所示，全室多處牆面及天花
板水痕、油漆、混凝土剝落、廚房天花板崩塌、磁磚樑柱滲
漏水及鏽蝕）；再衡以社團法人基隆市建築師公會與兩造並
無利害關係，是其本於建築專業所為上開鑑定報告，應無偏
頗之虞。堪認系爭鑑定報告得出4樓房屋天花板牆面全面滲
漏水之原因，係「5樓地板長期積水」導致積水向下方樓層
滲漏；而5樓房屋之積水，係受「屋頂、外牆防水失效」滲
漏水，卻無人維修所致之結論，誠屬可採。
(二)就原告主張被告應將4樓房屋依系爭鑑定報告書所示之修復
方式（即系爭鑑定報告書頁8至9，項次「四」編號「2.（5
樓室內清潔維護不積水修復）」、「3.（5樓外牆防水修復
）」及其等附件5之修復費用估算明細表），修繕至不漏水
的狀態；如被告不予修繕，則應容忍原告僱工進入被告房屋
代為修繕，並應負擔所需修繕費用，有無理由，說明如下：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。
土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作
物之所有人負賠償責任。民法第184條第1項前段、第185條
第1項前段、第191 條第1 項前段規定分別定有明文。次按
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支
付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1
項、第3項亦有明文。又民法第191 條第1 項規定所稱土地
上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示。而
建築物內部之設備如天花板、樓梯、門窗、水電配置管線設
備等，固屬建築物之成份者，為建築物之一部，應包括在內
。且該條第1 項規定是基於社會安全義務而設，則所謂設置
或保管有欠缺，自不以其本體之崩壞或脫落瑕疵為限，舉凡
建築物或工作物缺少通常應有之性狀或設備，以致未具備可
合理期待之安全性者，均應包括在內。至於所謂設置有欠缺
，係指土地上之建築物或其他工作物，於建造之初即存有瑕
疪而言。所謂保管有欠缺，係指於建造後未善為保管，致其
物發生瑕疪而言。是以，因土地上之工作物造成他人之損害
，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠
償責任（最高法院107年度台上字第1611號、105年度台上字
第2320號、50年度台上字第1464號、96年度台上字第489號
判決要旨參照）。另按他住戶因維護、修繕專有部分、約定
專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專
用部分時，不得拒絕。專有部分、約定專用部分之修繕、管
理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為
之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理
、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基
金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
亦為公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第10條第1、2項
規定所明定。又按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大
廈管理條例第3條第4款亦有明文。
2.項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護不積水修復）」部
分：
查本件4樓房屋滲漏水之直接因素，係5樓房屋之地板長期積
水；另5樓房屋之地板積水原因，則係5樓房屋外牆、房屋頂
樓防水已完全失效（外牆甚已遭植物攀爬佔據）造成5樓房
屋整體嚴重滲漏水所致。是以，5樓房屋之室內地板係被告
房屋之專有部分，其長期積水、防水失效既與4樓房屋之滲
漏水有相當因果關係，足見將5樓房屋之室內地板防水修繕
至不漏水狀態，為修復4樓房屋漏水情形回復原狀所必要。
是被告就5樓房屋室內地板有積水、防水失效部分，依公寓
大廈管理條例第10條第1項規定，本應負擔費用而對5樓房屋
室內地板為修繕、管理、維護，其卻怠於修繕維護5樓房屋
地板之防水結構，對5樓房屋之漏水情事，多年來置若罔聞
，則被告就5樓房屋積水導致4樓房屋所受滲漏水損害，主觀
上亦具有過失，是原告主張依民法第184條第1項前段、第19
1條第1項前段及公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第10
條第1項等規定，請求被告應將5樓房屋室內修復至不漏水（
按：即系爭鑑定報告書頁9，項次「四」編號「2」部分及其
附件5之修復費用估算明細表），如被告拒絕修復，原告請
求被告應容忍原告僱工進入上開房屋，代為修復，所耗費用
由被告連帶負擔（按：依系爭鑑定報告書頁9，項次「四」
編號「2」之修復費用為132,250元，並有系爭鑑定報告書附
件5之修復費用估算明細表可查），即屬有據。被告空言辯
稱：5樓房屋多年無人居住，水、電、瓦斯均已停用，滲漏
水絕非自5樓房屋專有部分管線所致；5樓房屋為被告所專有
，其要做何使用、維護均係被告之自由，滲漏水之主要原因
與5樓房屋是否長年無人居住維護無關云云，係屬無稽。
3.項次「四」編號「3.（5樓外牆防水修復）」部分：
按依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之
支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、
電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構
造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而
不能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物
主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上
應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同
使用，應認屬共用部分（臺灣高等法院106年度上字第90號
民事判決意旨參照），是本件5樓房屋所屬建物外牆，既為
包覆公寓大廈整體外觀之外牆一部份，而該等外牆亦應係維
持整棟房屋安全性及其外觀所必要之構造，應屬全棟建築物
之基本構造，依前揭說明，自係屬整體建物之共用部分，而
為整體建物區分所有權人所共有，非各區分所有權人之專有
部分，亦即5樓房屋外牆非被告之專有部分，而係整棟建物
之全體區分所有權人所共有。原告雖主張被告應按系爭鑑定
報告書所示之修復方式，進行「5樓外牆防水修復」（即系
爭鑑定報告書頁9，項次「四」編號「3」部分及其附件5之
修復費用估算明細表），將其修繕至不漏水狀態云云，但揆
諸前揭說明，建物之屋頂、建物之外牆（包括5樓外牆），
應屬整棟建物「全體區分所有權人」之「共用部分」，難認
屬5樓房屋區分所有權人之專有部分範圍，而原告復未證明5
樓房屋之外牆係屬約定專用部分，則5樓房屋外牆之修繕，
自應依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項規定為之（按：
倘無成立管理委員會，其修繕仍屬系爭公寓全體區分所有權
人之義務，而應由該建物全體區分所有權人為之，包括原告
自身），被告自無單獨修繕5樓房屋外牆之義務。是原告依
上開規定，請求被告就「5樓外牆」部分修繕漏水，自乏所
據，遑論容任原告僱員至5樓房屋修繕外牆，是原告就此部
分之主張，為無理由，無從准許。
4.綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前
段及公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第10條第1項規定
，請求被告應將5樓房屋室內地板積水，依系爭鑑定報告書
頁9、項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護不積水修復）
」之方法（及其附件5之修復費用估算明細表）進行修復至
不積水，如被告拒絕修復，原告亦得請求被告應容忍原告僱
工進入上開房屋，代為依上開方式修復，所耗費用132,250
元（如系爭鑑定報告書附件5之修復費用估算明細表「5樓室
內清理維護」欄位所列），即應由被告連帶負擔，為有理由
，應予准許。逾此範圍之請求，即乏所據，應予駁回。
(三)就原告請求被告連帶賠償4樓房屋之項目及費用有無理由乙
節，說明如下：
1.原告主張其4樓房屋天花板及牆面因滲漏水受損（受損情形
如系爭鑑定報告書「附件3、會勘照片」所示，全室多處牆
面及天花板水痕、油漆、混凝土剝落、廚房天花板崩塌、磁
磚樑柱滲漏水及鏽蝕）乙情，業如前述。再者，本院審酌造
成4樓房屋滲漏水之原因包含「屋頂防水失效」、「外牆防
水失效」、「5樓地板長期積水」，綜觀系爭鑑定報告書等
全部卷證，並參照民事訴訟法第222條第2項規定，依上開因
素就4樓房屋漏水之影響程度，「5樓地板長期積水」約占3
分之1。則依前揭公寓大廈管理條例第10條第1項規定，被告
未妥善維護其專有部分地板，就原告上開損害，自應負責3
分之1部分之費用。又本件業經專業鑑定機關鑑定，計算4樓
房屋上開損害回復原狀所需費用為258,750元，有系爭鑑定
報告書附件5之修復費用估算明細表之「4樓室內修復費用（
天花板）」、「4樓室內修復費用（牆面）」內容以佐（按
：天花板、牆面修復分別為161,000元、97,750元；原告亦
不否認修復金額至少應為258,750元），是以，被告應連帶
負擔4樓房屋回復原狀之費用即應為86,250元（計算式：258
,750÷3×1＝86,250）。
2.原告另主張被告應賠付租金部分，則係表示其長期出租4樓
房屋，卻因本件漏水而無法繼續出租，被告應連帶賠償原告
所失之租金收益，即自106年7月2日起算2年之租金收益計19
2,000元，暨自履行房屋修繕義務至不漏水狀態之日止，每
月8,000元之相當於租金之損害賠償，並提出房屋租賃契約
書（頁117至119）。惟查：
⑴揆諸上開租賃契約書之內容，其租賃標的物固為4樓房屋，然
該租賃契約所列之租期，卻係自105年7月2日至106年7月1日
為止，則上開租約既為定期之租賃契約，且早於106年7月1
日即已屆滿租期，至原告於112年間提起本件訴訟主張4樓房
屋有漏水之情，已相隔數年之久，4樓房屋於106年7月1日以
後未能出租獲利，是否確與本件漏水相關，顯非無疑。至原
告雖稱4樓房屋如非漏水嚴重，否則豈有不出租獲利之理，
但原告為4樓房屋之所有權人，其欲對房屋作何使用收益處
分，情形本屬多端，且承租人是否續租，考量之因素亦非常
多，自難逕以房屋於租約到期後未獲承租人續租，即遽認係
因本件漏水所致。此外，原告就此有利於己之事實，亦未再
提出何適切證據以實其說，僅空言主張，本院無從憑採。
⑵從而，原告未能舉證證明4樓房屋於106年間起得出租獲利乙
節係屬客觀確定，其請求被告賠償自106年7月起算2年之租
金收益損失192,000元，暨自履行房屋修繕義務至不漏水狀
態之日止，每月租金收益損失8,000元，即難認有據。
(四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第
203條分別定有明文。本件原告對被告之請求屬無確定期限
之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任
。而本件起訴狀繕本於112年9月18日送達予最後之被告（頁
253），準此，原告請求被告連帶給付86,250元，及自起訴
狀繕本送達最後之被告翌日即112年9月19日起至清償日止，
按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
(五)綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項前
段、第191條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條第1項、
第6條第1項第2款規定，請求被告：1.應將5樓房屋依系爭鑑
定報告書所示之修復項目及方法（即系爭鑑定報告書頁8至9
，項次「四」編號「2.（5樓室內清潔維護不積水修復）」
及其附件5之修復費用估算明細表），修復至不漏水之狀態
；如被告不予修繕，應容任原告僱工進入5樓房屋依上開方
式代為修繕，所需修繕費用132,250元由被告連帶負擔。2.
應連帶給付原告86,250元，及自112年9月19日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，均有理由，應予准許。逾此範
圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予
論駁。
五、本判決原告勝訴部分所命被告應給付之價額未逾500,000元
，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假
執行。原告雖陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發
動，不另為假執行准駁之諭知。又被告就此部分陳明願供擔
保，聲請宣告免為假執行，合於民事訴訟法第392條規定，
爰酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因
訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第389條第
1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事庭法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書記官 羅惠琳
